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建期為何成新盤買家首選

Dec, 2023

天水圍新盤開售,反應熱烈,一天售出300多個單位。首批買家中,98%選用建築期付款,「即供期」變成聊備一格的陪襯。建期付款成為買家首選,有眾多時代原因。而今天選擇建期付款的買家,也應該在財務上作多手準備,以減少日後完成交易時可能出現的問題。

新盤兩大付款安排

香港對未落成住宅物業(樓花)的交易,有完善的監管,過去以樓花方式推出的新盤,一般都有兩大分類的付款安排:

一、建築期付款,即買家支付部分樓價之後,待物業落成才完成交易,如買家需樓按,也是待物業臨近落成前才申請。

二、即供期付款,即在樓花階段已完成交易,買家未入住已經支付全部樓價,買家也可向銀行申請樓花按揭,即未入伙已開始償還樓按。

即供折扣較高 過去曾流行

過去市場有一段時間,即供付款較為流行,原因是同一項目、同一單位,在即供付款下往往有較高折扣,對買家較有吸引力。而近幾年開售的樓花項目,包括文首提及的天水圍新盤,雖然同一單位在即供付款安排下,仍然會較建築期付款有較大折扣,但由於種種原因,令即供付款變得聊備一格。

換樓壓測限制 建期可減輕負擔

其中一個主要的原因是按揭壓力測試,對持有一個按揭未供滿物業的換樓客來說,購買樓花要選擇即供的話,新舊按揭總供款不可多於月入四成,壓測之下總還款不可多於月入五成,壓測限制令很多人難以選擇即供。而選用建期付款,不必在新居未落成前應付兩筆住屋支出,顯得較有吸引力。

樓價下跌 建期可借按揭金額將減少

不過,要留意,建期有建期的風險,最明顯的是樓市正處調整期,現時樓價比高位回落約兩成。如果調整期持續,未來新居落成時,估值可能較購入價有一定下調。例如購入價1000萬元的物業,樓價下跌一成的話,估值便會降至900萬元,屆時申請按揭便要以900萬元為準,例如九成按揭便是可借810萬元。買家可能需要在按揭以外,另行籌措現金以完成交易。如果買家沒有能力完成交易,不單會損失訂金(已經支付的樓價),也有可能在發展商以較低價重新推出單位時,被追收差價。

由於有以上風險,準買家考慮以建期付款購置一手物業時,宜採取較為保定的策略,包括計算一旦樓價在入伙前下跌,不可借足預計的按揭金額時,是否有足夠資金完成交易。如果是換樓客,計劃在新居交樓前賣出舊居套現的話,也要評估如果樓價持續調整,賣出舊居套現所得減少時,會對換樓安排有什麼影響。

最後,在新居未交樓前,選用即供付款的買家宜趁按揭未需還款,盡量增加現金儲備。萬一需要更多現金完成交易時,不致於手足無措。

原文刊於經濟日報網站2023年12月