早前金管局發報2022年底的負資產統計,量數達12,164宗,比前季的533宗急升21.8倍。沒有業主會希望物業成為負資產,但由大市的角度看,負資產增減,未必是良好的判斷後市指標。更值得留意的相關數據,其實是銀主盤數量。
所謂負資產,指物業資不抵債,即物業估值低於按揭未償還餘額。去年負資產數字急增,原因是按揭保險計劃下的按揭成數上限可達9成,部份銀行又會為員工提供9成或以上的員工按揭計劃。此些新批的高成數按揭,在首1、2年償還的本金有限,而去年樓價又下跌逾15%,結果統計上負資產數目便會大增。
負資產不一定帶來直接影響
對業主來說,物業成為負資產代表資產貶值,但在日常理財上,並不會帶來直接的影響。而對大市來說,負資產增加因為反映樓價下跌,不免會成為報章頭條,但也不會對市場帶來直接的衝擊。部份人的回憶中,上世紀末、本世紀初負資產大量出現時,眾多負擔不了樓債的業主斷供按揭,銀行收樓變賣,市場上放盤大增,而正好市場欠缺購買力,樓價被反覆推低。
以上都是發生過的歷史,但要留意,真正推低樓價的,不是負資產,而是銀主盤。單純負資產,物業不會變為銀主盤。要業主斷供,銀行收回單位,才會變成銀主盤。銀主盤對大市的影響有兩方面:其一是直接增加二手市場供應;其二是銀主盤多多少少會被標籤,買家會期望以比正常放盤較低的價格成交。
上一季負資產數量增加,但據報導,銀主放盤並沒有明顯上升,去年10月銀主盤數量大概200個,今年1月數字約為260個。比起一個月幾千宗的二手成交,此程度的銀主盤量應該不會為市場帶來太多負面影響。另一方面,銀主盤的數量亦未必會有太多增加的空間。
逾期數字沒惡化 銀主盤難增加
首先,一般來說,財務有問題的樓按借款人,會先出現延期還款,拖延一段時間,才會正式斷供。而香港銀行按揭的延期還款比例極低,12月延期3個月以上的還款比例為0.06%,而在失業率持續回落的情況下,預期延期還款的數字不會惡化。
其次,在政府放寬防疫、中港通關、市場對加息預期降溫的情況下,預期樓價在今年將可回穩。樓價止跌,負資產數量會減少、少部份因個人財務問題而變得難以應付供樓的業主,可以選擇在二手市場放盤。簡言之,市場欠缺銀主盤增加的因素。
沒有人會希望看到負資產大增,但負資產是樓市的滯後指標,反映去年加息、疫情的負面因素。真正影響供求的銀主盤數量未有大升、宏觀利好因素增加的大環境下,不宜因為負資產數量增加而看淡後市。
原文刊於經濟日報網站2023年2月8日