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香港加息內地減息 港樓難吸内地買家

Sep, 2023

本地樓市氣氛偏淡,市場人士紛紛建議港府撤銷樓市辣招。不過近日香港及內地的按息變化,已經令香港樓市對內地買家的一大吸引力變得蕩然無存,現時即使全面減辣,刺激樓市的作用也會受限。

過去香港因低按息吸引內地買家

在香港引入多種印花稅前,有說個別新盤的成交當中,內地買家的佔比可達2、3成。香港住宅吸引內地買家購買,涉及眾多原因,其中一個是按息。

在2008年美國量化寬鬆之後,2022年聯儲局大幅加息之前,港元按息長年處於偏低水平。以2022年初為例,H按利率低至H+1.3厘,而一個月拆息當時約0.2厘,即按息大約只為1.5厘。去年初,廣州首套房利率由5.5厘起,第二套房利率為5.8厘。兩地按息差距約4厘。

兩地息差已減為零 港樓失優勢

而繼去年起美國多次上調利率,掀動港元最優惠利率及拆息上升後,近日本地大型銀行宣佈調整新批H按鎖息上限,市場估計其他中小型行會跟隨;同一時間,內地部份城市卻開始下調新造按息。廣州近日宣佈,首套房利率會下調至LPR(香港人可理解為官訂的利率基準,類似香港的最優惠利率,可升可跌)減0.1厘,即4.1厘。換言之,兩年不到的時間,廣州與香港新造按息的息差,由4厘縮減至零。

過去多年,由於香港推出的多種印花稅,令非本地居民在香港購置住宅,稅費支出達樓價30%,基本杜絕了非本地的置業需求。不過,市場上仍有大量經常往返內地及香港、持有香港永久居留權的人士,在決定要在何地置業時,按息無疑是其中一個考慮因素。過去香港按息低於內地約4厘,加上現金回贈、按揭掛勾高息存款戶口等條件,在香港借款買樓有莫大吸引大,而此個優勢現時基本已失去。

當然,那些中港兩地走的買家,置業時也會考慮物業本身的條件、他們日常生活圈、投資前景等,都會左右他們在何地入市的決定。但當香港的按息相對吸引力下跌時,估計即使樓市辣招逐步撤銷,內地人來港置業的規模也會因此受影響,盛況大不如前。

原文刊於經濟日報網站2023年9月13日