據報近日銀主盤放盤量增加,加上市場不時出現「銀主盤低價成交」的報導,予人「銀主盤=抵買」的印象。究竟銀主盤成交價是否一定較市價低?購買銀主盤,又有什麼地方要注意?
銀主盤成交價緣何略低於市價?
當按揭借款人未能還款時,提供按揭的銀行收回抵押物業出售抵債,此些由銀行作為賣方的放盤便是銀主盤。原則上銀行會先進行估價,再放售物業。但銀行放售樓按貸款抵押物業,目的是收回債仔未償還的本金及利息,在正常情況下,此些欠款總額會低於物業市價。銀主亦並不會在放售銀主盤時獲利(如違約借款人沒有其他債務,銀主盤成交價扣除拖欠的按揭本、息及成交手續費,餘額都歸借款人,即原業主所有),銀行沒有特別動機「善價而沽」,因此往往會出現銀主盤成交價略低於市價的情況。
若僭建嚴重將無法申請按揭
銀主盤放售有多種途徑,一般交由拍賣行或一般物業代理放盤,形式包括公開拍賣或投標,而在拍賣會或截標之前,有興趣的買家可透過代理要求睇樓。由於銀主盤的樓契本身由銀行持有,因此一般不會有業權問題。但留意,如果物業有嚴重僭建,仍然可能會出現未能申請按揭的問題。
其他注意事項:
- 物業成為銀主盤,業主往往在銀行欠債之外另有其他「街數」。雖然銀主盤成交後,按揭銀行的債務已解決,但不排除其他債主未及更新資料,仍會上門找舊業主討債。
- 此外,如果其他與單位有關的債權人有把債務在土地註冊處登記(即「釘契」,最常見是欠交管理費),新業主便需要償還有關欠款,才可解除相關登記。
- 銀主盤的成交日期往往由銀行指定,而非買賣雙方議定,買方要留意成交日期會否過短,影響按揭申請。
- 此外,如銀主盤本身有未到期的租約,買方都可能因為購入的是連租約單位,而未能以自住條件申請按揭,按揭成數上限會被限制在樓價5成。
原文刊於經濟日報網站2023年8月23日