某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆,引來管理公司、業主組織關注。一般來說,如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建,都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業,會因為按揭原因,而難以買賣。
僭建可被釘契
釘契(Encumbrances),指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時,相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請,就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候,便會被顯示出來。
以違反建築物條件來說,當屋宇署發現建築物有僭建,便會向業主發出清拆令或還原令,相關指令會在土地註冊處登記,亦即坊間說的「釘契」。其他人在查冊中通常會出現「BUILDING AUTHORITY UNDER S. 24(1) OF THE BUILDINGS ORDINANCE」,或者有關危險建築物「BUILDING AUTHORITY UNDER 26 OF THE BUILDINGS ORDINANCE」字眼,行內稱S24、S26。當業主遵行清拆令或還原令,屋宇署滿意後,便可撤銷登記,俗稱「解釘」。
情況嚴重者難獲批按揭
法律上並沒有說被釘契的物業不可買賣,但相關事項被登記在土地註冊處。原意是提醒物業的潛在買家,物業可能涉及糾紛,新買家可能要承擔潛在的法律責任。而在按揭方面,銀行一般不會為有法律訴訟或業權糾紛的釘契的物業提供按揭。如果涉及輕微的僭建,仍有機會有銀行批出按揭;但如果情況嚴重,按揭被批的機會便較低。不過,對於仍有按揭未償還,而物業接獲清拆令或還原令、物業被釘契的單位,銀行一般不會主動採取行動。
銀行對於被釘契的物業,是否提供按揭,自然有一定程序要遵守。但不是說只要物業沒有被釘契,銀行就會對建築物的狀態完全放任不管。一般來說,如果按揭物業是單棟式舊樓、沒有電梯的唐樓;尤其物業處於「劏房」集中區,銀行都有較高機會要求在批出按揭前,進行現場視察。如果發現建築物僭建情況嚴重,銀行都有可能拒批按揭申請。
原文刊於經濟日報網站2023年5月31日