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還款壓力望跌 負資產雖增不宜過慮

Jan, 2024

本周三金管局將公布2023年底的負資產數據。由於去年第四季樓價下調,預料負資產個案會較去年第三季數字明顯上升。負資產數字上升,預料會引來報章頭版報道,但情況其實並不值得特別擔心。

近幾年選用按揭保險等高成數按揭的個案增長,此等按揭的最高按揭成數可達九成,而個別銀行有為僱員提供按揭成數更高的按揭計劃。另一方面,過去2年樓價調整,2023年底,較2021年樓市高位,價格大概下調20%。那些在接近樓價高峰入市,而又借用較高成數按揭的買家,在樓價下跌時,物業最新的估值如低於未償還按揭餘額,物業在統計上便會成為負資產。

去年第四季末,樓價指數較第三季回落約4%,參考第三季負資產數目為11,123宗,估計本周公布的最新負資產統計,數量會明顯上。雖然負資產個案上升,勢必會引起廣泛報道及評論。但現階段銀行體系內的按揭還款紀錄仍然極為良好,也看不到會有明顯惡化的空間,不值得過度憂慮。

其實,只要社會中存在按揭貸款,而樓價又非只升不跌,負資產個案便是「自然現象」。過去香港樓市長年上升,令負資產個案長期歸零,反而是不正常現象。

對個別借款人來說,物業成為負資產,代表資產價值下跌,當然不是好事。但由宏觀角度考慮,社會有沒有機制,避免業主借入超出負擔能力的樓債,才是值得留意的地方。而過去多年,整體上銀行體系有嚴格執行壓力測試等措施,借款人的償付能力有一定保障。去年第三季,負資產個案增加,但相關的還款拖欠比率卻低見0.02%,說明負資產增加沒有令還款紀錄惡化。

今年樓價在供應充裕的大環境下,仍有一定下調壓力,負資產個案亦可能進一步上升。但展望今年的利率走勢及就業市場,估計香港的就業市場可望保持平穩,樓按借款人的收入可望有溫和上升。相對來說,市場預期美息將進入持續數年的下行周期,本地樓按息率有機會在下半年起慢慢下調,樓按借款人的每月還款可望隨之回落。

回看過去多年數據,即使在近年按息上行的環境下,香港銀行體系內的住宅按揭還款紀錄一直良好。比喻為小朋友的考試分數。香港的表現在多年以來都名列前茅(90天逾期還款比率低於0.1%);只在多年前曾經試過一段短時間「表現失準」(1999至2003年,逾期還款比率在1%至1.4%之間徘徊);此時的表現,其實比起其他經濟體,仍屬中上水平。而近十多年來,香港90天逾期還款比率一直低於0.1%。

在利率有望回落、一般打工仔收入有望上升的前提下,社會對於樓價一時波動掀起的負資產個案增加,實在不必過於憂慮。

原文刊於信報網站2024年1月30日