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負資產宗數料重上1萬宗 銀主盤未必會隨之增加

Oct, 2023

金管局將於本月底公報第三季負資產數據,如無意外,數字會回升至破萬宗水平。有外電分析,往後銀主盤也會創新高,甚至影響銀行業績。其實樓價下跌,往往代表負資產數量上升,但不見得銀主盤會線性增加。

負資產佔比料增

外電的分析假設樓價在現水平(也相當於去年底水平)跌10%,會令負資產按揭欠款上升至整體銀行按揭餘額的5%,此部份是相當客觀的估計。去年第四季,負資產約12,000宗,負資產按揭的總值佔銀行按揭餘額3.66%。其後樓價在第一、二季回升,那些按揭未償還餘額本來略高於估值的單位,便因為樓價回升而脫離負資產行列。

現時樓價大致調整至與去年底同一水平,如無意外,月底公布的第三季負資產個案,會回升至逾1萬宗。樓價在現水平再調整一成的話,負資產欠款相對於按揭餘額的總值升至高於5%的現象有高機率出現。

銀主盤未必隨之增加

但「負資產」增加,卻不一定導致「銀主盤」按比例增加。2008年金融危機後貨幣供應增加,其後港府引入多種印花稅、金管局推出壓力測試。住宅市場以本地用家為主導,而且他們都有一定的償付能力。與過去樓市投資者參與比例較高的年代不同,投資者在大市轉勢時,一個「止蝕」的決定可能導致多個單位成為銀主盤。但用家除非面臨收入大幅下跌,一般不會因為價格波動而售出自己的居所。

我們將會看到的負資產數字增加,絕大部份是近2年以高成數按揭入市的用家,他們的物業估值或許已經低於未償還按揭餘額,而上升了的按息又為他們帶來一定的償還壓力。但在現時低失業率,各行各業都欠缺人手、薪金有增長壓力的情況下,不見得斷供的個案會大升。初步看來,銀主盤的存量估計會維持在低3位數,對樓市的壓力不大。

銀行損失料僅千多萬元 影響不大

再看負資產潛力損失對銀行的壓力。以外電分析負資產按揭總額將升至佔銀行按揭5%計,大概是920億元。同樣以2022年底為基準,當時此些負資產個案的平均欠款為估值的104%,樓價在此水平再下跌10%的話,整體負資產的平均欠款將升至估值的115%左右。對銀行來說,負資產增加帶來的潛在損失,是「整體負資產總額x違約率x損失嚴重程度(Loss Severity)」套入估算數字,是920億元x違約率x15%。簡單來說,如果樓價下跌10%,而「全部」負資產業主都斷供,銀行業的損失總額是138億元,相對於現時逾1.8萬億元的按揭市場規模,仍是有限數。要強調的是,近年負資產拖欠還款的比率長期低於0.1%,假設此些拖欠還款的個案最終都違約,為銀行業帶來的實際損失便只是1,380萬元。說千多萬元的損失會嚴重影響銀行界,看來是有些過慮。

原文刊於經濟日報網站2023年10月18日