新聞與見解

別因減息預期而盲目入市

Aug, 2024

美國的通脹數據放緩,市場對聯儲局減息的預期增強,部分人假設香港按揭利率也將大幅調低,成為買樓的好時機。但是香港樓市買家不宜僅憑美國利率走勢而入市。

大致上,本地主流意見認為,近2、3年的樓價下行,主要原因是本地銀行按揭利率受美息帶動而上升。現時市場既然預期美元利率快將下調,樓市受反方向動力推動而回升,又或至少止跌,已經成為業內人士的期望。但要留意,港元利率受美元利率帶動,但幅度往往並不一致。在美元利率下調的初期,港元按息未必有多少下調空間。

現時香港主流的按揭是拆息按揭。借款人每月的還款利率受港元拆息及最優惠利率左右。近年典型的新批核按揭條件是1個月拆息(最近約4.1厘)+130基點, 或最優惠利率(「大P」為6.125%)減200基點;兩者以低者為準,實際按揭利率約4.125%。

 

歷史數據顯示,香港按揭利率與美元利率「同向而不同步」,港元按揭利率與美元利率的步伐並不一致。在2022年開始的利率上升周期中,美國利率上升超500個基點,但本地按揭利率只上調約250個基點。

由2022年起,1個月拆息由0.2厘一度上升至約5厘,近期約在4.1厘徘徊,升幅略為落後於同期美國聯邦基金利率的加幅。而本地銀行最優惠利率在同期的升幅更只有87.5基點。

由於在美元利率上升時,港元最優惠利率滯後,即使聯儲局一如市場預期,在9月開始減息,港元最優惠利率暫時也欠缺下調空間。港元拆息下調的步伐可能較貼近美元利率(事實上近日有「偷步」下行的跡象,即美息未跌,港元拆息先行回落)。但由於上述的拆息按揭利率計算機制,拆息即使有所調整,暫時亦不會影響市場的按揭利率──一般香港人以約4厘償還按揭的情況,會持續一段時間。

更重要的是,香港住宅市場受多方面因素影響。在一手住宅潛在供應逾10萬個、經濟增長欠缺新動力的情況下,利率向下對樓宇成交的推動作用可能很有限。另一方面,美國今年大選局勢不明朗,美國長期利率政策仍難以預測。

精明的置業者,不應只着重於利率,更應考慮自身收入狀况和負擔能力。利率只能作為次要參考,而不是市場裏唯一的置業驅動因素。

原文刊於信報網站2024年8月20日