近日多家主要銀行陸續提高向新按揭客戶提供的現金回贈，這反映銀行對按揭業務的興趣回升。
香港人對於借取樓宇按揭可獲現金回贈可能已經習以為常。在回贈比率最高的時候，現金回贈曾高達按揭貸款額的2%以上。而近年銀行向按揭借款人提供的現金回贈，往往隨銀行貸款意願而波動。年初一般按揭的現金回贈上限大約是1.2%，至近日，又有多家銀行把現金回贈的比率上調，個別大型銀行可為貸款額在1000萬元以上個案，提供貸款額1.4%的回贈。
銀行為按揭客戶提供多少優惠，可以視為銀行是否積極爭取按揭業務的晴雨表：整體上，當銀行為按揭客戶提供較多優惠時，代表他們對按揭業務積極，對借款人來說，不但可獲得較多優惠，往往也代表審批較為寬鬆；相反，當銀行削減按揭優惠時，通常也代表銀行對選擇按揭客戶更為挑剔。銀行收緊按揭批核標準，也使得市場上樂觀的投資者透過銀行融資進入市場的難度增加。
雖然與高峰期相比，現時銀行按揭的回贈比率大不如前，但回贈由高至低，由低至無，再由無至有，甚至慢慢回升，這反映銀行對按揭市場的胃口再度提高，對於穩定樓市具有積極作用。
銀行按揭優惠的增加，可能預示銀行對按揭市場的信心正在回升。隨着銀行提高按揭客戶的回贈，市場上的按揭需求，尤其是轉按需求，可能會有所增加。
值得留意的是，雖然不少銀行把按揭現金回贈的上限提升，但現金回贈金額如果超過住宅按揭貸款額的1%，在計算按揭成數時，必須將整筆回贈金額包括在貸款額內，而加上回贈的貸款額不可高於金管局對按揭成數上限的限制。
舉例而言，現時標準按揭成數上限是七成。一個估值1000萬元的物業，銀行根據現時標準按揭成數上限，批出700萬元按揭，並提供7萬元回贈，完全合乎規格。同樣，對估值1000萬元的物業，如借款額是650萬元，銀行提供9.1萬元的回贈(貸款額的1.4%)，計算按揭成數時，總貸款額便要算成659.1萬元，按揭成數變成65.91%(計算還款仍然是以650萬元計算)；也一樣沒有違反指引。換言之，對於貸款額低於按揭風險指引一定水平的客戶，銀行有一定彈性提供略高的現金回贈。
相反，如果同樣是1000萬元的物業，而借款人無論如何需要借盡按揭指引容許的上限700萬元，銀行的現金回贈上限便是貸款額的1%，亦即7萬元。此外，如果按揭涉及按保，現金回贈一般會基於樓價的七成計算。
總的來說，銀行提高按揭客戶的現金回贈是一個積極訊號，對於市場的穩定和活躍都有正面影響。這種調整有望為自住用家和投資者提供更多融資機會，也有助於樓市的健康發展。
原文刊於信報網站2026年7月14日