5月初開始，港元拆息回落，以H按還款的業主，接獲銀行有關下月還款通知，將看到每月還款隨按息減少。大家在高興之餘，可能已在尋思，究竟拆息回落，只是曇花一現的現象，抑或真的是趨勢改變，低息期持續？
眾所周知，5月開始港元拆息走低，源於資金流入，金管局承接美元沽盤，令銀行體系結餘由400多億元，升至1700億元水平。銀行體系資金充裕，令拆息走低。而5月至今，銀行體系結餘一直維持在1700億元以上，拆息亦維持偏低。
問題是，香港對資金流動沒有特別限制，資金可以一下子流入，也可一下子流走。我們可以由正、反方向，評估資金留駐的理由，一方面如果美國的不穩定因素持續，國際資金可能持續流入亞洲；另一方面，港美息差擴闊，隨時可觸發較大規模的套息活動，現時泊駐香港的資金也可隨時流走。簡單來說，我們無從斷定，資金流駐香港的時間會持續多久。不過，由本地銀行的動向，多少可以觀察，他們對資金流向的判斷。
4月底之前，多數新造H按以鎖息供樓，近2年取用H按的條件，鎖息利率一般為大P減2厘，即3.5%，多數時間比一個月拆息更低，反映按揭業務盈利空間有限。近日拆息按息回落之後，近年新批H按條件如為H加1.3%，按息已下調至1.9厘水平，較4月之前大降1.6厘。但對銀行來說，如果視一個月拆息為資金成本，可賺取的息差反而有所回升。
在5月拆息下跌以來，有多家銀行輕微增加了新批按揭的現金回贈，個別中小行的樓按現金回贈已回升至貸款額1%。這是銀行對按揭業務趨向積極的訊號，反映在利息成本(包括拆息及定期存款)回落的情況下，銀行由按揭業務賺取的息差回升，多了提供優惠的空間。
在回贈之外，另一個值得參考的訊號是銀行會否下調H按的封頂利率。如果我們回顧銀行H按的封頂利率走勢，會發現近年銀行逐步上調封頂利率。在2018年之前，一般H按封頂位為大P減3.1厘。之後隨拆息上升，銀行逐步調整H按鎖息上限，大致由2023年中起，一般H按鎖息上限上調至大P減2厘。理論上，如果拆息在現水平徘徊，銀行對按揭業務興趣進一步上升，或會有銀行將H按的鎖息調整。
視乎拆息走向、鎖息上限的調整幅度，銀行即使調整H按的封頂位，也不一定對借款人帶來實質的好處(拆息下跌，實際供款利率已經低於現行鎖息位)，但如果真有銀行調整H按封頂位，而且被同業廣泛跟隨，將會是拆息持續走低的一個訊號。當然，拆息低、銀行按揭優惠增加是一回事，借款人是否可長期承擔按揭還款又是另一回事。即使市場有眾多利好消息，準買家入市前，仍應量力而為。
原文刊於信報網站2025年6月10日