消息觀點

宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多?

提起一般小業主的供樓負擔,大家的印象就是「很高很高」;但去年進行的人口普查反映,居於自置私樓又有按揭借款的住戶,按揭還款佔月入比率只是21%;考慮今年加息,比率也只是微升至23%。整體而言,香港小業主的按揭負擔並不算重。 香港有兩個常用的官方供樓負擔數據,一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」,最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」,最新數字為今年8月,比率為36%。兩者差天共地,因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中…

現契樓申請按揭注意事項

 香港大概有66%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,即他們手持的物業,已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值,在業主有需要時,也可申請樓按套現,取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭,也有不少要注意的地方。 現契樓可再按揭套現 一般人第一次申請按揭,大都是初次置業時進行,此種情況下,不管買的是一手樓或二手樓,樓契都不會在買方手上;而完成整個借款、買樓流程後,樓契都會由銀行管有;此時轉按的話,樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓,就會向銀行贖回樓契,物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查,香港有66.1%居於自置居所的家庭,已沒有按揭負擔,他們的物業,便都是現契樓…

美國通脹或趨穩

美國10月通脹率按年上升7.7%,雖然屬高單位數,但比市場預期的稍低,令市場憧憬美國通脹放緩,聯儲局可望提早停止加息。由數據看,以上憧憬也不算是一廂情願,美國通脹的確可能已在放緩。 如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率),通常被引用的是指數的按年變化,你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%,2月是7.9%,之後長期處於8%以上,6月甚至達9%,10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹,似乎加息期仍會持續一段時間。

港版次按危機一觸即發?

有報章以頭版報導,香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭,並預言樓價調整、利率上升,可能足以引發一場危機。究竟什麼是次按?在香港出現次按危機的風險又大不大? 報導提及,單計2020至今入伙的新盤,大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭,此類樓按,多數在還款之初有「低息優惠」,利率一般為P減,優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整,此類樓按的借款人難以轉按,優惠期後利率「正常化」至P加,而P也在上升。還款增加,可能令他們還款出現困難,如大批斷供出現,便可能影響市場。

轉按宗數為何逆市上升?

今年樓市受種種因素影響,成交較為淡靜,成交量按年下跌38%;但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下,跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按? 今年1至8月,一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗;較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗,較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到,今年住宅註冊成文量,遠低於同期的按揭取用宗數。 原因1:時差因素 成交註冊與按揭取用的差距,部份原因是「時差」;一手單位如以樓花推出,按買賣合約登記,會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款,便會待物業成為現樓,才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交…

按息升至3.5厘的沙盤推演

市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升,「細P」可能升至5.5厘,意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升,預料會令市場觀望氣氛維持更長時間,但對實際上在供樓的小業主來說,暫時影響仍是有限。 執筆時市場主流估計,本周美國議息,聯邦基金利率會上調0.75厘,12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動,估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平,即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘,升至約3.1厘。如明年美息持續上升,按息在明年初可能升至3.5厘。 按息望升,無疑令市場的觀望氣氛持續,2019至2021年,一手住宅按月平均成交約1400…

今年樓市受種種因素影響,成交較為淡靜,成交量按年下跌38%;但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下,跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按? 今年1至8月,一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗;較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗,較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到,今年住宅註冊成文量,遠低於同期的按揭取用宗數。 原因1:時差因素 成交註冊與按揭取用的差距,部份原因是「時差」;一手單位如以樓花推出,按買賣合約登記,會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款,便會待物業成為現樓,才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交…

失業率與按揭拖欠脫鈎原因

失業率創多年新高,財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市,不但成交持續暢旺,過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字,在失業人數上升逾倍的情況下,亦幾乎是聞風不動,究竟為何有此現象? 香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月,拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%,其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上,拖欠比率亦在大半年內突破1%,其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%,之後又在2003年中升至8.5%,而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。 數據表現符合一般人印象:失業率上升,更多業主失去收入,自然令拖欠比率向上。但…

貸款機構看負資產

提起負資產,不少人會認為,除了借款人,貸款機構也應該一樣緊張──作為貸款抵押品的價值,已經低於未償還貸款餘額了,可以不擔心嗎?但由貸款機構角度看,其實有眾多方法處理相關風險,對於現有甚至可見將來的負資產規模,可能會有所關注,但遠遠說不上緊張。

2019大跌市的盲點–負資產影響被誇大(下)

筆者之前提到,在2002年推出的負資產按揭計劃,12年間只有極低的壞帳率。那究竟對香港今日面對的情況,有何意義? 其實,風險管理亮麗成績的基礎,主要在授信上堅持審批條件,1) 是貸款用於償還舊有按揭欠款,沒有套現(cash out);2)申請人物業是自用; 3)而且供樓紀錄良好。在計劃推出後一年,經濟環境在2003年其實曾進一步惡化,樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭,其時再計算按揭成數的話,可能已是150%、160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象,原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。