新聞與見解

高成數按揭風險何在

Jan, 2023

一般人討論高成數按揭時,總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高,部分人可能會指出「按揭成數較高,物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險,不在於物業是否較易成為負資產,而在於整體上被批高成數按揭的借款人,償付能力是否較差。

根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額),理論上如果一位業主借取九成按揭,一個月內樓價下跌多於一成,物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低,例如七成,即使樓價即跌兩成,物業也不是負資產。

 

不過,要留意以損失價值計,如果樓價跌幅一樣,不論按揭成數為何,損失都是一樣。舉例某甲有現金500萬元,以首期一成,按揭九成(即借900萬元),購入一個樓價1000萬元物業。取用按揭後第二天樓價下跌兩成,物業市值變成800萬元,負債900萬元,手持現金400萬元,他的物業是負資產(淨值是負100萬元),賬面上資產總值下跌200萬元。

如果他以首期三成,按揭七成(即借700萬元),同樣購入樓價1000萬元單位,同樣地樓價即跌兩成。他的物業扣除樓按的淨值是100萬元,手上現金200萬元,賬面上資產值仍是下跌200萬元。在此情況下,物業不是負資產,而代價是手上現金大幅減少。

或者有人會說,上述例子預設買家手上有大量資金,現實情況未必如此。不少高成數按揭的借款人,可能因為市場有此類產品,會在儲蓄較少的情況下,以低首期高成數的方式入市。此種情況下,一旦樓價大幅調整,借款人便會面對手上現金又少、樓價又資不抵債的局面。

以上情況當然有可能出現,但如果要絕對減少此類風險,難道要禁絕某一個成數以上的樓按、迫使準買家儲蓄額一定要達更高水平,才可入市?

另一個高成數按揭的潛在風險,是貸款條件會不會引起逆向篩選Adverse Selection。即產品反而把有較高償付能力、有高信貸評級的借款人篩走,留下償付能力較低,或信貸評級較低的借款人。多年前美國的次按危機,便源於大量次按為質素欠佳的借款人提供按揭。那便是明顯有逆向篩選的安排:借入次按的,正好是償付能力較低的人。

不過,在香港,正規高成數按揭的審批標準並不會較為寬鬆,並不會出現逆向篩選。整體上借款人的償付能力有一定保障。如無意外,1月底公布的2022年第四季負資產數字會較之前有所上升,但在就業情況持續改善的情況下,無論對借款人抑或貸款機構,高成數按揭的風險仍在可控範圍。

原文刊於信報網站2023年1月17日