消息觀點

宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

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樓價下調15%的影響

差餉物業估價署及中原的樓價指數,大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說,樓價下跌代表資產貶值,當然不是好消息。但除此以外,樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。

1.減少套現金額

資產價格下跌,最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過,如果小業主一時三刻未有賣樓計劃,那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓,假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若,平買平賣,實際的影響也不大。

2.負資產物業須準備償債金

另一個在樓市調整期較多被提及的影響是負資產。以樓價1000萬元,借9成按揭,即900萬元,30年還款期,平均年利率約2.5厘,一年下來會償還本金約20萬元,未償還本金餘880萬元。如果樓價跌幅是15%,物業市值跌至850萬元,物業會是輕微負資產。如果小業主以市價賣樓,售樓所得不足以還樓按,需要額外準備資金償債。以上述例子而言,便是要額外準備30萬元。

不過,如果負資產的業主暫時沒有賣樓計劃,那麼樓價波動令物業一時成為負資產,尤其是涉及銀行的正規高成數按揭,借款人應該都通過壓力測試,除非收入大減,對日常財務其實也沒有影響。

3.寬鬆按揭變借款風暴

真正有影響的,是那些標榜批核寬鬆,而按息先低後高的按揭安排。部份買家透過此類樓按計劃入市,可能只看到還款初期的利率優惠,未有考慮優惠期後的負擔問題;又或者對按揭優惠期後利率偏高的問題,只一廂情願的以「到時轉按」作為答案。但當優惠期完結,碰上類似去年市場利率上升、樓價下跌的逆境,對借款人便可謂形成完美風暴。

以樓價1,500萬元,一個按揭成數9成,年期25年,首2年免息免供,之後利率為”細P”(現為5.625厘)的樓按為例。2年期間,未有還本,仍欠1,350萬元。如優惠期在去年底完結,現時每月還款額會是87,292元。

由於樓價下跌,原值1,500萬元的物業,現時市值1,275萬元。小業主可考慮以按揭保險轉按,以獲得較低息的銀行按揭,但1,275萬元的物業,按保的借款額上限是960萬元﹛成數約75%﹜。相較於原有按揭尚欠1,350萬元,借款人要順利轉按,需要有390萬元現金填補新、舊按揭的差額。

「先低後高」按息影響最大

此類設有優惠期的按揭,多數審批較為寬鬆、不需壓力測試,在利率優惠期後,每月還款佔借款人收入可能偏高。萬一物業因樓價調整成為負資產;借款人如手上欠缺資金,便難以透過賣樓或轉按減債。曾經借取此些按息「先低後高」,又審批寬鬆的借款人,才是真受樓價調整影響最大的一群人。

原文刊於經濟日報網站2023年2月1日