消息觀點

宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

2019文章匯集

2019大跌市的盲點–負資產影響被誇大(下)

筆者之前提到,在2002年推出的負資產按揭計劃,12年間只有極低的壞帳率。那究竟對香港今日面對的情況,有何意義? 其實,風險管理亮麗成績的基礎,主要在授信上堅持審批條件,1) 是貸款用於償還舊有按揭欠款,沒有套現(cash out);2)申請人物業是自用; 3)而且供樓紀錄良好。在計劃推出後一年,經濟環境在2003年其實曾進一步惡化,樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭,其時再計算按揭成數的話,可能已是150%、160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象,原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。

2019大跌市盲點──負資產的影響被誇大(上)

筆者曾提到,投資者與自住用家對於「償債」的取態完全不同。香港是一個以用家主導的樓按市場,非業內人士可能會憂慮大批業主會因為樓價下跌、物業成為負資產、再拋售自住單位進而賴債。但根據確實的負資產業主供樓數據,可以說以上都是杞人之憂。 宏亞按證在2002年與本地銀行共同出資,在香港引入負資產轉按計劃,不單是同類貸款的先行者,實際上批出的按揭宗數,亦遠超過半官方的同業。不誇張的說,我們持有香港最完整,最具參考性的負資產業主還款模型。當年計劃推出之時,香港正撤銷利率管制,一般銀行的按揭利率,由1997時的P+2厘,下調至2002年的P-2厘左右。但新造按息下調,對一眾負資產業主來說卻是可望而不可即。原因…

2019大跌市盲點──投機短炒

樓價進入調整期,已是無容爭辯的事實,如果貿易戰持續,港樓弱勢的環境將維持一段時間,甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事,而只提樓價跌,不談信貸場景,根本無助於我們了解大局。 確認人的歷史意義 討論之前,先說一個故事。故事發生於1997年,當時筆者在銀行工作,同事報告一名投資者來申請按揭,事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位,面積只有100方呎,作價超貴。按程序需評估「磚頭」,結果是估價不足。估價不足其實非常合理,此舖位一個月收租大約3.5萬元,呎租350元,以成交價計,回報率只有1.5厘。20年後的2018年,那區租值只不過同樣是300多元一呎,對比之下,…