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樓價進入調整期，已是無容爭辯的事實，如果貿易戰持續，港樓弱勢的環境將維持一段時間，甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事，而只提樓價跌，不談信貸場景，根本無助於我們了解大局。 確認人的歷史意義 討論之前，先說一個故事。故事發生於1997年，當時筆者在銀行工作，同事報告一名投資者來申請按揭，事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位，面積只有100方呎，作價超貴。按程序需評估「磚頭」，結果是估價不足。估價不足其實非常合理，此舖位一個月收租大約3.5萬元，呎租350元，以成交價計，回報率只有1.5厘。20年後的2018年，那區租值只不過同樣是300多元一呎，對比之下，大家可知道當時造價的不合理。 當年筆者看到舖位的租金資料，第一個感覺就是──此舖位的租客，除非是賣白粉才有足夠利潤去交租！同事如實回覆客人估價時，這位所謂「資深投資者」大表不滿，認為銀行在阻他發達！