上星期筆者提到，單純考慮樓價，不足以證立泡沫，必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘，的確可以說樓價偏高。但另一方面，在重重辣招之下，樓市的投機者幾乎絕跡，卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。 須知道，用家和炒家應對樓價調整時，會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家，不會輕易放棄，我們的數據顯示用家在困難時，都會咬緊牙關供樓，這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此，惟對炒家而言，買賣物業不過是生財途徑，一有風吹草動，都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時，會更容易引發雪崩式下跌；而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。
早前瑞銀公布了2017年樓市泡沫報告，一如以往，香港位列「有泡沫危機」的分類。香港媒體自然依書直說，報導這宗充滿「sound bite」的消息，當然部份財演/樓演就如宗教狂熱份子更熱切高呼「地震啦！」報告幾乎成為審判日即將來臨的佐證。 翻查瑞銀的資料筆者只能找到報告於2015及 2016有關數據發表，細看以後，可歸納兩點： 第一是香港泡沫程度的排名，是連續兩年下跌，原因倒不是泡沫程度改善；而是因為報告每年比較的城市數目都在增加，而新增城市似乎多以「有樓市泡沫」的為主。而第二是部分城市泡沫程度惡化趨勢甚於香港。此等因素將香港的泡沫排名擠跌致第七名。
去年特朗普(Trump又稱侵總統)以黑馬姿態勝出美國大選，為環球政經局勢帶來眾多變數。但近期發展，愈發令人懷疑，侵總統能否順利完成任期。而美國股市近月持續上升，少不了侵總統基建、減稅及刺激就業的概念。一旦他中途墜馬，對環球政經局勢的影響將不容忽視。
港島鴨脷洲臨海地皮創新高，多家物業代理先後改變樓市預測，個別更由看跌改為看升；筆者認為，在更多中資進入市場後，本地發展商角色將可能被轉變。地產商的將來並不是筆者的關注，但其位置和角色的轉變，足以顯示一些改變的趨勢！
