(刊載於 hkej.com, 11/08/2015) 香港可能是世上最信奉現實主義，只問當下成效，不問是非的城市。但過份強調現實主義，最終損失的還是整體社會。 巴士上的社會縮影 話說筆者周前擠上了滿是放工市民的巴士，在車上，我只能站在八達通感應器的位置，而周邊還站滿了好幾個乘客。車行不久，只聽司機呼籲乘客不要在上層站立，筆者亦感覺巴士行車比平日略見搖晃──這或多或少顯示巴士可能已輕微超載。 待巴士前行多站，約有1至2人下車，而站上有市民示意上車，但司機可能判斷乘客已太多，沒有打開前門讓候車的市民上車。此時一名外籍男子竟由還未關上的中門進入，司機見狀，要求該人離車，但該男子卻慢慢擠近前門，打算拍…
(刊載於 hkej.com, 28/07/2015) 有時看電視廣告，會覺得世上有很多好心人，你有財務問題，他們會幫你「度掂佢」；他們會提醒你投資機會一瞬即逝，幸好市場上有特快批核的融資渠道，而且不需入息證明，有樓契就可以有錢到手。 筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好，或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會，有樓在手的業主也的確可抵押物業，快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會，最重要是快速融資，短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手，都返曬來」啦。 類似的好心建議尚有很多，例如「置業初期開支大，不如先借一個二按，頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來，類似的說法不算有錯…
(刊載於 hkej.com, 14/07/2015) 兩星期前，筆者談到買家明明在樓市的大牛市中入市，仍要蝕讓的理由，故事背後其實反映市場生態的轉變。 先分享一段舊聞，數年前，某發展商推出一個港島豪宅盤，標準單位曾創出呎價7萬多元的成交紀錄，較鄰近新盤成交呎價高出近倍；之後有多宗高價成交「撻定」，取消交易離場，發展商指是銀行估價不足所至。
(刊載於 hkej.com, 30/06/2015) 近日幾個大型新盤熱賣，幾乎都是開售首天便沽清，它們都有一個共通點：都被形容為貼市價開盤，意思是比起鄰近二手屋苑，新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常，但幾年前情況絕非如此。 逆市蝕讓的一手樓盤 報載西貢一宗洋房轉讓，新近以6200萬元成交，原業主於2006年初以7480.5萬元購入，單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小眾，另一個大圍新盤，4、5年前開售，幾年間大市持續上升，此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案，直至樓價再度上升，近月成交才見輕微獲利。 明明在大牛市入市，持貨數年仍要蝕讓，原因何在？翻查剪報，2005年…
(刊載於 hkej.com, 16/06/2015) 早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判，嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境，最近引來一位朋友回應；他認為在荒謬樓市制度下受苦的，不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民，也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。 永續的刑罸 話說一個凡人名為薛西弗斯，因違抗神旨，要受永罰之刑，他要在山谷底將一顆大石推上山；到了山頂，大石會自然地再滾至谷底，薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山，了無意義的行為。
(刊載於 hkej.com, 01/06/2015) 早前偶爾重溫某齣粵語長片，飾演包租公的高佬泉向租客追租，租客張瑛無租交，向包租公說「欠你3個月租啫，使唔使咁緊張？」粵語長片一句對白，折射了世道人心的變化。 包租公角色演變 在粵語片時代，一般收租公的角色是十足的丑角，而當時環境，租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝，收租公成了人人稱羡的角色：至於欠租，租客膽敢欠租一個月，業主大概已立即展開追租程序。 今時今日，香港人似乎有一個常見的理財目標：先儲錢置業，待樓價上升，便套現再買第二、第三套物業，以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。
(刊載於 hkej.com, 19/05/2015) 近年按揭市場一個較明顯的變化，是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭，大致上只要按揭供款低於月入五成，便認為申請人有能力應付供款。市場習慣已久，加上壓測標準推出後曾收緊，不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩，不明所以。不過，壓測的管理面向不單只是銀行，實際市民的風險意識亦被提高。 壓測風險面向 過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準，好處是簡單易明；壞處是欠缺利率敏感度。
(刊載於 hkej.com, 5/5/2015) 上星期筆者提到，拖欠最差時於2001年，市場約有73億元按揭貸款被拖欠（遲會）3個月以上，計及當年整體負資產比率23%；其中，17億元可能是負資產，即使全部斷供，但卻不代表銀行會有17億元壞賬，原因何在？ 很簡單，抵押品市值雖然低於貸款餘額，卻仍有其價值，例如物業市值100萬元，按揭未償還餘額200萬元，負資產比率是200%，但銀行收回物業拍賣，損失是只是100萬元，佔未償還按揭餘額50%。 當然，說2001年遲會的73億元中，負資產個案比例等同於整體（即23%）會是一個較為樂觀的估計。一般而言，遲會時間愈長，壞賬的機會率愈高，例如2001年中…
(刊載於 hkej.com, 28/04/2015) 在不少人的心目中，按揭成數愈高，對借貸雙方的風險亦愈大，甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會)，銀行便會出現壞賬。其實，由遲會到壞賬，有一個發展次序。有趣的是，要避免按揭組合成為壞賬，重點其實不只在於按揭成數高低，更在於借款人的還款能力。 首先要表明的是，對貸款人來說，任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供，而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時，貸款人便會出現損失。因此，具體而言，「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況，便是貸款機構需要處理的風險問題。
(刊載於 hkej.com, 14/04/2015) 市場擔心，銀行按揭收緊，會迫使用家轉向財務機構尋求二按，以解決首期融資問題。當然不排除有此可能，但由債仔角度看，誰會去借利率動輒20厘的按揭產品？ 以往不排除有個別炒家借取二按，購入平價單位作短炒，只要買賣時間短，利率高一點問題不大。不過，在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後，此類操作幾乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位？或者有可能，但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多，高息按揭絕對會蠶食租金，而出現負回報。 那麼主要借高息二按的是什麼人？據我們的觀察，其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類：一種是舊債到期，要借新債償還；在此種…
