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牛市入貨勁蝕的底蘊

(刊載於 hkej.com, 30/06/2015)

近日幾個大型新盤熱賣,幾乎都是開售首天便沽清,它們都有一個共通點:都被形容為貼市價開盤,意思是比起鄰近二手屋苑,新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常,但幾年前情況絕非如此。

逆市蝕讓的一手樓盤

報載西貢一宗洋房轉讓,新近以6200萬元成交,原業主於2006年初以7480.5萬元購入,單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小眾,另一個大圍新盤,4、5年前開售,幾年間大市持續上升,此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案,直至樓價再度上升,近月成交才見輕微獲利。

明明在大牛市入市,持貨數年仍要蝕讓,原因何在?翻查剪報,2005年後,新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況,幾乎成為一手市場常態,直至近年,新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。

以整體樓市較2006年上升170%,上述洋房新近成交價6200萬元運算,2006年時,有關洋房「合理價」應該是3647萬元左右;而事實上發展商以7480.5萬售出,當時溢價竟高達105%。

在物業發展商立場,新盤溢價當然愈高愈好,旁邊二手呎價8000元,新盤開價2萬元,又賣過滿堂紅,便認真「叻仔」。但理論上,開價不可亂來,第一個意思自然是有人肯高價接貨;第二重意思是,超高的溢價如何通過估價及銀行這一關?

估價制約的失效

有人接貨,便是市價,發展商透過包裝,某程度上可為新盤創造更高價值,例如豪裝、豪華會所或管家服務等;只要買家受落,願意支付溢價購買此類人無我有的設施或服務,樓價自然提高。

不過,有人肯高價接貨,也不一定代表賣方就可順利開高價。一般人可能以為,自由市場有買家肯承價便是市價,惟買樓十居其九涉及按揭,為了保障貸款人(銀行)利益,就算買賣雙方就成交價達成共識,仍需由獨立估價公司對抵押品(物業)作出估價,避免抵押品成交價偏離市值,為貸款人帶來額外風險。而估價公司衡量物業的市值,在香港是以參考同類(comparable)單位的新近成交價,又或租值。

新盤,尤其是樓花自然沒有租值,只好參考同區或同級數物業成交價。10多年前,銀行或者說估價公司獨立估價的制度,一定程度上制約了發展商,開價根本不可能過份進取;然而,筆者估計,數年前市場出現新購買力,一批內地買家進入香港樓市,他們購買力高,甚至不必申請按揭,這令銀行及估價的制約失效。

內地買家對高溢價的內涵不了解。對發展商來說,便有幾層厚利的意義 :

整體需求上升、內地買家容易接受高溢價(例如以豪宅價在非傳統豪宅區購入豪裝新盤單位),以及部分外來買家毋須按揭,便少了銀行及估價公司的制約;更「完美」的是,當少量單位獲高價(遠高於同區二手價)成交,同一項目的其他單位的估價、成交價突然便有了新指標讓估價公司去批出估價報告。

近幾年政府推出雙倍印花稅、買家印花稅;金管局又限制非本地收入人士的按揭成數,也許還要加上內地打貪。內地買家來港置業的規模較前稍減,新盤開售,再度要瞄準本地購買力,定價便只好返回現實──以較貼近二手的價格開盤。

此情況對本地用家來說,似是好事──有機會以較合理價格購買新盤。對大市而言,也表示目前樓價以本地用家承接為主,基礎遠較有大量外來投資者的時候穩固。

Frankie K.S. Wong

作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁