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宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

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壞賬的線性模型

(刊載於 hkej.com, 28/04/2015)

在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。

首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。

「物業是否成為負資產(即未償還按揭金額高於物業市值)」,主要受制於大市發展。計算上,物業按揭成數愈高,成為負資產物業的機會較大──物業是八成按揭的話,樓價下跌二成便是負資產;如是七成按揭,樓價需要下跌三成,物業才成為負資產。不過,負資產不等於債權人有損失──上一個樓市周期市場出現逾10萬宗負資產,但絕不意味銀行業有10萬宗壞賬。

原因在於,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況單獨出現,都不會令貸款人出現損失,一定要兩者同時出現,貸款人才會出現損失。香港樓價於上一周期曾下跌達七成,大量物業成為負資產,但只要債仔持續供樓,貸款人其實不會有損失。相對而言,如果「債仔斷供」,但物業不是負資產,貸款人收回單位拍賣可取回欠款,一樣不會有損失。那麼,由歷史數據看,出現大量負資產、債仔大量斷供的風險有多大?

香港沒有一個按揭斷供的官方數據,但金管局有拖欠按揭供款3個月以上的統計(計算3個月拖欠的理由,在於過去經驗,部分借款人可能出於周轉不靈而一時拖欠供款;由於按揭屬有抵押貸款,銀行一般亦不會在出現拖欠時立即追討。真正由拖欠發展至壞賬,往往需時3個月左右)。2001年5月,此一拖欠比率處於歷史高位的1.42%,以當時未償還住宅按揭總額5191億元計,意味有總值73億元的按揭被拖欠/遲會3個月以上。

值得留意的是,遲會並不一定意味斷供,債仔可能一時周轉不靈而拖欠供款,但情況好轉後,便償還欠款。另外,要注意的是,即使遲會個案中,全部都發展成斷供,亦不代表銀行會在每宗個案中都出現損失,因為在斷供個案中,那些物業並非負資產,業主單純因為各種理由斷供的,銀行收回物業拍賣,便沒有損失。2001年10月金管局調查,當年負資產按揭貸款的總值佔未償還貸款總額23%。如果拖欠個案中,負資產比例也是23%,意味73億元的拖欠按揭中,約有17億元貸款有可能發展成壞賬。不過,涉及17億元的貸款可能斷供,也不意味銀行業會出現17億元壞賬。原因何在?下周再談。

二之一

Frankie K.S. Wong

作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁