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宏亞按揭證券有關公司(“宏亞按證”) 是一家建基於香港的創新金融服務公司,專門從事資產證券化及資本市場融資。

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善意盈盈的融資方案

(刊載於 hkej.com, 28/07/2015)

有時看電視廣告,會覺得世上有很多好心人,你有財務問題,他們會幫你「度掂佢」;他們會提醒你投資機會一瞬即逝,幸好市場上有特快批核的融資渠道,而且不需入息證明,有樓契就可以有錢到手。

筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好,或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會,有樓在手的業主也的確可抵押物業,快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會,最重要是快速融資,短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手,都返曬來」啦。

類似的好心建議尚有很多,例如「置業初期開支大,不如先借一個二按,頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來,類似的說法不算有錯,只是此等好心建議,都建基於一個假設—現況不變。

例如不少新盤提供的二按,都有供款假期(Payment Holiday,即初期免供),或初期低息(Teaser Rate)的設計,此類設計的確可減少借款人置業後初期的供款支出,無花無假。

另一方面,置業涉及首期、印花稅、律師費,以至裝修、購置家電等大量支出,有方案可以減少初期供款支出,令業主可「回一回氣」,還不是一個貼心的安排?問題是,借款人習慣了初期偏低的供款支出,一旦優惠期完結,又碰上市場按息回升時,供款支出可以大幅增加。

以典型的6成一按,2成二按,二按還款期25年,二按利率為最優惠利率(現為5厘),首2年免息免供計,一旦2年內按息上升2厘,2年後一、二按供款會較置業初期急增93%,未必每位借款人都容易適應。(比較而言,一般一按現行按息2.15厘計,供30年,2年後利息上升2厘,供款只較初期上升28.9%)

不論是標榜快借快還,抑或窩心設計的初期供款減少的各種安排,背後都反映一種「喜歡就好,最緊要快」的心態,但卻欠缺對未來環境可能有變的視野。

如果經濟下行,借款人又遇上收入下跌,甚至失業,便更難應付急增的供款。或者有人會說,借用較高息的二按,都不會打算長期使用,待樓價上升後,大可透過轉按,提早償還二按,減少利息支出。

但以上大計要行得通,仍有幾個先決條件:1.樓價明顯上升;2.收入增加或不變,順利申請轉按;3.幾年後銀行的貸款意欲及新造按揭的條件與現時一樣或更好(例如現時按息P-3%,未來也一樣)。只要幾個條件中有一個不成立,以轉按減少二按利息支出的大計都會落空。

在此要強調,借錢是負債行為,要付上的是個人以及家庭的資源去償還欠款,違約的後果不只是名聲受損,整個生命周期的發展亦可被嚴重阻礙及影響,不論是置業抑或借貸,不應只講「買定離手式」的賭博心態。

不過,見到這麼多好心介紹和窩心設計,筆者便想到一個從猶太拉比聽來的故事。

話說很久以前,那時人人互通有無,共享所得,除了米麥之類主糧,還有餘暇種葡萄作甜品,人人安居樂業。有一天,一位天使到來並對眾人說,只懂吃葡萄,太單調了,我來教你們製作特飲。天使帶來羊、獅、豬、猴的血,加入葡萄中,釀成了葡萄飲料。

人類喝過這飲品後,初時會像羊一樣馴良;喝多一點,會覺得自己如獅子般強壯;再喝更多,卻會變得蠢鈍如豬;如還要喝下去,便會變得猴子一樣,四處搗亂,不受控制。故事的教訓,或者可由經濟學家海耶克(F.Hayek)的一句說話總結「通往地獄之路,往往由善意鋪成」?

Frankie K.S. Wong

作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁