温馨提示 : 買樓有風險
(刊載於 HKET.COM, 01/09/2010)
你有無看過由政府推出的「你要戒煙，我地一定會撐你」廣告？筆者曾聽過一些煙民投訴：「我是否戒煙、為何要你(政府？)來撐？」細想下來，此類政府 廣告極多，除了「撐你戒煙」、尚有提醒小心過馬路、醉酒駕駛、甚至留意鋁窗維修以及購買旅遊保險等等。在我們這個國際化的城市，官方以及半官方機構都似乎 為市民的福祉時常提出風險管理的忠告。
除了上述有關生活提示以外，這種温馨提示還涉及投資方面如：「結構性產品價格可升可跌，在某些情況下，投資者可能會損失部分或全部投資。」又或者那 羊太的「先求知，再投資」廣告。不過，筆者從來未見過政府會就「買樓風險」有類似的提示。自香港回歸以後，高官如特首、財政司司長有時的確會提醒市民「買 樓要量力而為」，但這種含混的量力而為論，根本沒法說明「怎樣去量 ？」和 「力的標準如何 ？」
政府會提醒你，吸煙會增加肺癌風險，會提醒你，購買股票/結構性產品前，要小心留意價格下跌風險；政府亦會提醒你，要定期維修鋁窗；但政府不會提醒 你：小心樓價下跌的風險。為什麼？是否我們的政府認為，香港人不太懂得，失修的鋁窗會有下跌風險，買股票有跌價風險；但作為香港人，一定了解樓價會上會 落，落得厲害的時候，置業人士會資不抵債，所以不用提醒？抑或是，港府認為這種提醒是干預？
我們多少會同意，政府在一些事上，有責任提示市民，避免風險。由尤伯連納以來，我們看慣了、也明白政府提醒大家「吸煙有風險」的善心，亦已潛移默化 地接受。大家應記起十多年前煙草商的宣傳，在電視上看到豪邁的萬馬奔騰，牛仔在馬上的英姿煥發；另外在一片蔚藍天空襯托的樹林中，營造强烈的反差，耀目的 自然神采，到廣告的結尾，總是把抽煙放在心曠神怡的環境中，一派非抽不可的意象！再看看今天樓盤的廣告，真的如有雷同，實屬巧合。
買樓借重債 風險非低
買樓為什麼有風險？一般市民買樓要做按揭，按揭不單止是借貸行為而且是有槓桿效力：借貸需要負上財務責任，要付息和還本金；槓桿卻提供倍數效力，令 市民可以用借來的錢去買自己年薪近10倍的物業。市民要明白，銀行借貸上的原則是以申請人今天收入狀况和物業價值緩衝作考慮。銀行肯借，並不代表樓價下跌 風險低。這個以槓桿借貸的置業行為，買家是要承受 「首虧損」 (First loss) 的風險，而在樓市高位進場同時要面對更高的「虧損嚴重值」(Loss severity)。我們相信，在市場上是可以將這些風險說得更清楚、更易明。
由於官方對置業風險一直含糊其詞，這推使市民不斷地去找不同人仕提供買樓的意見，更有趣的是這些對象包括：地產界的業內人仕。此現象的怪誕程度，就 如十年前向煙草商查問「吸煙是否危害健康」。我們認為發表對樓市的觀點需要多維度的反覆思考，而發展商及物業代理受背景制約的觀點是有甚為偏頗的。
筆者不是要政府真的推出「樓價有起有落，小心留意風險」的廣告，但要說明的是，今天樓盤廣告己巧妙地營造「非買不可」的期待，而坊間偏頗的「入市攻略」又令人蠢蠢欲動，我們是否需要去平衡這一面倒情況，令買樓生態更為健康、多元呢？
政府應作提醒 盡道德責任
從資本主義原則來說，置業人士本來應該留意到買樓的風險。但儼如吸煙，政府的廣告未必可令煙民戒煙，煙民衡量過後仍選擇吸煙，是他們的自由。不過， 只要官方機構合理地提示過有關風險，我們會同意政府已在一定程度上盡了道德責任，為潛存的社會成本作好應對。而筆者相信地產業的經營者以及從業員是會歡迎 「市場健康發展」的。 幻想今天在電視上，1997年炒樓失利的投資者現身說法地講：「樓宇價格可升可跌，在某些情況下，置業人士可能會有資不抵債的責任和風險。」也許會略為舒緩買家盲目入市的境況？
作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁