金管局數據反映2025年第四季負資產減少逾1萬宗。近期市場對住宅樓市轉趨樂觀，多個機構預期2026年樓價可回升5%。在此基礎下，相信負資產宗數會再出現大幅回落。
2025年第四季負資產個案回落。上季負資產數目錄得21304宗，按季減少逾10145宗或32%。對於業主來說，擺脫負資產標籤是好事，可提升資產運用的靈活性(如加按或出售)。展望2026年，如果樓價一如主流市場預期般持續回升，年底時負資產個案有機會回落至1萬宗以下。
拖欠比率微升的真相
值得留意的是，在負資產宗數下跌的同時，負資產的拖欠比率見上升，拖欠3個月或以上的比率，由2025年第三季的0.24%，上升至第四季的0.31%(同期整體銀行按揭3個月以上拖欠比率為0.14%)。但細看統計結果，拖欠比率上升並不是因為拖欠個案增加，換算一下，2025年第三季，31449宗負資產個案中，約75宗拖欠；而2025年第四季只有66宗，實際的拖欠個案減少。情況反映，即使物業因價格波動而成為負資產，整體上借款人的還款紀律維持良好。而負資產拖欠比率上升，只不過是負資產宗數大幅下跌的算術結果。
一般大眾視「負資產增加」為壞消息、相反「負資產減少」為好消息。其實當大家視「樓價可升可跌、偶有調整」為正常現象後，應該接受市場存在少量負資產個案，才是正常現象。
負資產出現是因為樓價市值下跌至低於未償還按揭金額。負資產不單代表資產減值，連帶業主運用資產的選項也會受限──不能加按，甚至想賣樓也要抬錢予銀行付差價。在小業主角度，自然不希望物業因為樓價下跌而成為負資產。問題是如果完全沒有負資產，又是不是理想的烏托邦？
過去十年八年，有一段長時間，金管局錄得的負資產個案為「零」，背後的原因是樓價持續上升。當樓價持續上升時，即使有個別銀行職員可取得樓價十成的按揭，在樓價上升期，也一樣不會有負資產。問題是：世上哪會有只升不跌，連輕微波動都沒有的資產？當樓價有升有跌，而市場存在樓按貸款時，負資產便是正常不過的現象。
展望2026年，筆者也預期負資產個案會隨樓價上升而減少。但更值得高興的，其實是整體上，正規樓按的風險管理合宜，未有超出借款人可負擔的水平，而整體借款人亦維持優良的還款紀錄。
原文刊於信報網站2026年2月10日