美國聯儲局在本周議息，如無意外，聯邦基金利率將再下調。香港的最優惠利率、與之相關的按揭利率料會跟隨調整。減息理論上利好樓市，但本地最優惠利率將減無可減。有置業需要的買家，面對如此利率環境，應該如何部署？
根據最新市場預期和聯儲局官員表態，10月28日至29日的聯儲局議息會議，下調聯邦基金利率機會極高，主要原因是當地勞動市場疲弱和通脹壓力緩和。市場主流預期的美息下調幅度為25個基點(四分一厘)。在香港利率方面，理論上在聯繫滙率制度下，港元利率會跟隨美元。但由於現時大型銀行的儲蓄利率已屆0.125厘的低位，在儲蓄戶口不太可能為負，而且銀行要維持息差收入的情況下，估計本地最優惠利率跟隨美息下調的最大幅度為0.125厘，即「大P」降至5.25厘、「細P」降至5厘，一般P按利率及H按的鎖息上限，亦將由3.375厘降至3.25厘。
最優惠利率或將「見底」，對樓市影響是好是壞，有如經典的「半杯水」比喻。悲觀者會看到按息下調幅度有限、而且減無可減，他們會認為利率因素樓市刺激有限；樂觀者卻會看到本月降息之後，美國仍有持續減息的需要，中短期香港的低息環境會持續，最優惠利率可能沒有下調空間，但拆息卻有一定下調壓力，對樓市有支持作用。
雖然預期減息幅度不大，但對仍有按揭負擔的業主來說，減息仍是好消息。以25年還款期、現時利率3.375厘計，如減息0.125厘，每100萬元樓按，每月供款會由4939.5元輕微減少至4873.2元。
本地最優惠利率難有再下調的空間，但美息下調，或有助拉動香港銀行同業拆息回落。程度未必會返回2008年至2017年，一個月拆息長期低於1厘的極端低利率環境，但不排除偶爾出現今年5至8月，資金流入推低拆息，令H按業主個別月份按息意外下調的情況。
回到準買家如何部署的問題。今年樓市，全年首三季一手成交量已達1.5萬宗，一手成交量有望連續3年上升，而且全年有望突破2021年樓市高峰約1.7萬宗的紀錄。樓價方面，全年計料可終結2021年以來的跌浪。如果樓市止跌；加上按息回落，而且預期美國減息期會持續一段時間，在宏觀角度，對有置業需要的買家來說，現時似乎是不錯的入市時機。
不過，在宏觀因素之外，準買家必須考慮個人及家庭的財務前景。本地失業率最近由3.7%微升至3.9%，反映經濟未完全復甦，或者復甦中的經濟未即時帶動就業市場回暖。另一方面，過去被視為收入穩定的職業，例如銀行業，亦可能因合併、AI的普及，令職位及收入的不穩定性增加。
準買家在作出入市決定前，除了留意宏觀數據，亦宜評估未來個人收入是否穩定，才好作出置業決定。
原文刊於信報網站2025年10月28日