過去數年樓價調整，令一些理論上的風險變成現實。例如由發展商提供，普遍設有「優惠期」的新盤一按。過去數年曾以此類按揭入市的買家，在跌市之下，普遍會面對優惠期後利率上升、但樓價下跌，難以轉按的問題。如果借款人不想長期捱高息的話，又有甚麼應變招數呢？
「發展商一按」一般由發展商指定的財務機構提供整筆貸款，目的一般是為買家提供初期利率貼近銀行、按揭成數較高、批核標準較寬鬆的付款安排。
由於發展商（又或指定的財務公司）利息成本較銀行為高，「優惠期」不可能太長。2、3年後優惠期完結，利率一般會恢復至最優惠利率(P)或P+1水平。
例如一個2年前購入價1000萬元，借取8成按揭的物業，以25年還款期計，2年內以「大P-2厘」還款，最近的每月還款大概是4萬元，未償還貸款大概是750萬元。在優惠期後，如還款改以「大P」計算，每月還款會升至約4.7萬元。
透過發展商高息高成數按揭入市的業主，最初可能都打算在優惠期後以轉按，以免長期支付高息。但如意算盤會面對實際問題：
由於當初借取的是高成數按揭，而按揭保險計劃對轉按申請的成數上限是估值80%，如果購入的單位樓價未有明顯的升幅，借款人便難以轉按。
例如上文提及2年前購入的單位，考慮樓價調整，現時估值可能只有850萬元，以按保的轉按成數上限為估值80%計，最多可借680萬元，借款人手上需要有70萬元的流動資金，以償還新舊按揭的差額，才可成功轉按。
但市場上其實有其他方案，可供這類透過高息高成數按揭入市的業主，轉按減息。相關計劃對轉按申請的按揭成數上限為估值的90%。同樣以市值850萬元計，可借上限為765萬元，足以償還原有按揭。而相關計劃的按揭利率一般大P減2厘。假設不增加借款額，即只借750萬元，並維持23年還款，每月供款可降至3.9萬元水平，大幅減省每月還款額度及全期利息支出。
當然，有關計劃類似按揭保險，需收取相當於貸款總額幾個百分點的參與費。而且相關計劃對申請人的供款與收入比率要求和一般銀行按揭一樣，但如成功轉按，便可換來長期低息，為近幾年曾經借取發展商高息一按的買家，提供一個可行的逃生門。
原文刊於置業家居2026年1月24日