近年香港樓市波動，住宅按揭拖欠比率(mortgage delinquency ratio)備受關注。該比率指借款人拖欠還款90天以上的比例，反映銀行體系的信貸風險及借款人的還款能力。根據香港金融管理局最新數據，截至2025年11月，拖欠比率升至0.14%。該數字自2023年起呈反覆上升趨勢，是否意味本地銀行風險管理出現問題？
回顧歷史數據。自2010年至2022年，香港住宅按揭拖欠比率長期維持在0.05%以下，極為穩定。以銀行體系約60萬宗未償還住宅按揭計算，2022年拖欠90天以上的個案僅約300宗，此表現按全球標準屬頂尖水平。香港借款人的準時還款紀錄優良，顯示本地借款人財務紀律嚴謹，銀行審批標準亦高度審慎。
然而，自2023年起拖欠比率為何出現上升？最新0.14%的水平雖仍處低位，但較歷史低點已大幅上升，是否銀行風險管理有所鬆懈？現實中，放貸業務本質上存在風險，少量拖欠個案在所難免。過去拖欠比率極低，除了銀行風險管理良好外，樓價持續上升亦是重要因素。即使銀行批核時出現判斷誤差，或借款人因意外導致財務惡化，在樓價上升環境下，借款人可透過出售物業套現還款，拖欠還款的現象便不會出現。「樓價上升」消滅了大量的潛在拖欠個案。
惟自2021年後，樓市環境逆轉。樓價由高位回落近三成，二手市場流通量大幅下降，2021年全年有5.6萬宗二手住宅成交註冊，2024年回落至3.6萬宗。樓價下跌令變現價值縮水；市場冷清則令物業難以迅速售出。結果，少數出現財政困難的借款人被迫拖欠還款，推升整體拖欠比率。此現象主要源於外圍經濟環境變化，而非銀行體系內部問題。金管局數據顯示，本地銀行審批標準維持嚴格，例如債務還款比率(DSR)長期維持在40%。
展望2026年，市場預期樓價將持續回升，二手成交量亦有望改善。隨着環球利率趨穩、香港經濟復甦及失業率回落，借款人還款壓力將減輕，拖欠比率料將逐步回落至歷史低位附近。當然，若樓市再現大幅波動或地緣政治風險加劇，情況或有變數。但整體而言，拖欠比率的上升趨勢屬暫時性，並不構成系統性風險。此情況有如一名長期考試取得99分的學生，近日成績略降至98分。
按揭拖欠比率輕微上升的趨勢確實存在，但整體風險管理及審慎批核標準並未改變。隨外圍環境改善，拖欠比率預計將重回低位。投資者及借款人毋須過分憂慮，香港銀行體系仍保持穩健，樓市韌性亦強，此類小幅波動僅屬正常考驗。
原文刊於信報網站2026年1月5日