近月樓市一手新盤撻訂(取消交易)個案顯著增加，特別是一些數年前以樓花形式推出的項目。數年前，大量買家選擇以建築期付款方式購買單位；然而，隨着樓價近年出現明顯調整，部分買家的財務計劃受到挑戰，導致撻訂個案增加。這不僅對個別買家造成經濟損失，也對整體樓市氣氛及發展商的經營策略帶來深遠影響。
撻訂現象背景與原因
撻訂現象的出現與近年樓價波動密切相關。2021至2022年，香港樓市處於相對高位，不少新盤以樓花形式發售，吸引大量買家入市。當時，建築期付款方式因其低首期、延遲付款的特性，深受買家歡迎；然而，受到加息、經濟不確定性及市場需求疲弱等因素影響，香港樓價普遍下跌兩至三成。部分建築期買家在物業入伙時，發現物業的估價遠低於當初的購入價，導致無法取得足額的樓按貸款，難以完成交易。
此外，部分買家可能計算到，當前樓價跌幅已超過當初支付的10%訂金，若放棄訂金並重新入市，可能比堅持完成交易更划算。例如一個購入價為1000萬元的單位，若現時市場價跌至800萬元，買家可能選擇放棄100萬元的訂金，重新以更低價格購入其他單位。這種「理性撻訂」的策略在樓價下跌周期中變得更為常見。
據初步估計，2021至2022年以樓花形式出售、近期入伙的項目，撻訂單位總數可能高達數百個。雖然這些單位重新流入市場僅相當於半個月的新盤成交量，對整體供應的影響有限，但「大量撻訂」的消息卻可能動搖市場信心。
市場行為轉變：即供付款比例上升
隨着撻訂個案增加，市場對建築期交易的風險意識顯著提高。過去，樓花項目的成交中，建築期付款佔比高達80%，反映買家對延遲付款的偏好；然而，近月推出的新盤顯示，即供付款的比例已超越建築期付款。這一轉變反映買家開始重視交易的確定性，寧願選擇短期內完成交易，以降低市場波動帶來的風險。
無論是建築期付款還是即供付款，新盤交易本質上是一種期貨交易，即買賣雙方約定在指定時間以特定價格完成交易。成交期愈長，市場變化的風險愈高。若買家未能如約完成交易，即構成違約，賣方(發展商)有權追收因此產生的損失，例如成交價與市場價之間的差價。過去20年，香港樓價整體呈上升趨勢，即使出現撻訂，發展商通常能以更高價格重新出售單位，實際損失有限。因此，市場對「撻訂後發展商追討損失」的風險認知較低。
然而，在當前樓價下跌的環境下，情況已有所不同。若新盤單位以市價重新出售，發展商可能面臨數以百萬計的損失。為向股東及債權人交代，發展商追討撻訂買家損失的可能性正在增加，對撻訂買家的財務壓力不容小覷。
原文刊於信報網站2025年7月8日