每個星期，地產代理、傳媒都會總結周末的一手及二手成交。當中二手數據，市場習慣引用的是地產代理提供的「十大屋苑」成交。「十大」的名單多年不變，是否仍能充分代表二手樓市？
在一手住宅市場，發展商銷售新盤，成交紀錄都要上載至一手住宅物業銷售監管局網站，資料清楚明確。而在二手市場，由於買賣雙方簽署臨時買賣合約不會即時向官方登記，傳媒需以數據反映最新二手成交時，便會以地產代理的統計為準。
現時香港兩大主要地產代理集團對十大屋苑的定義一致，名單包括太古城、康怡花園、海怡半島、美孚新邸、麗港城、黃埔花園、新都城、沙田第一城、嘉湖山莊、映灣園。客觀上，地產代理以上述屋苑的成交作為二手市場的晴雨表甚為合理，因為這些屋苑地理上分布於港島、九龍及新界，規模龐大，成交活躍，能反映整體二手市場情況。
十大屋苑的名單已多年未變，「十大」之中，最年輕的映灣園，樓齡約14至24年。雖然十大屋苑的成交情況整體上能反映市場趨勢，但未必能充分代表新晉二手屋苑的市況。但由於近年市場較少有單位數目近萬個的新屋苑，單從每周成交量考慮，新晉屋苑難以保證每周均有成交，估計「十大屋苑」這個被視為市場晴雨表的指標，在短期內難以改變。
不過，市場指標是一回事，從買家角度考慮，可能更需關注購買相關屋苑單位的潛在問題：個別屋苑開始進入高齡階段，新買家能獲得的銀行按揭年期逐漸縮短，未來可能影響屋苑單位的流動性。
現時多家銀行以「75減樓齡」計算按揭還款年期，個別銀行對大型屋苑單位的按揭年期計算標準為「80減樓齡」。例如一個樓齡51年的大型屋苑單位，銀行可提供的按揭年期上限為29年，未來隨着樓齡增加，新批按揭合約的年期將進一步縮短。
除非銀行未來調整按揭年期的計算標準，否則十大屋苑的未來買家將陸續面臨可獲按揭年期縮短的問題。在按揭金額及利率不變的情況下，按揭年期縮短將導致每月還款額增加，申請按揭所需的收入也會提高。
最近幾年，新批按揭合約的平均還款期約27年，已非常貼近金管局按揭指引的30年上限，反映買家整體偏向或需要較長的按揭還款期。市場上的大型屋苑陸續邁向高齡，準買家考慮購入樓齡超過50年的屋苑，除了需考慮可獲按揭年期較短的問題，還需關注未來轉讓物業時，因按揭年期進一步縮短，市場承接力下降，轉讓難度增加的問題。
原文刊於信報網站2025年10月7日