News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

樓市的薛西弗斯

(刊載於 hkej.com, 16/06/2015) 早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判,嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境,最近引來一位朋友回應;他認為在荒謬樓市制度下受苦的,不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民,也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。 永續的刑罸 話說一個凡人名為薛西弗斯,因違抗神旨,要受永罰之刑,他要在山谷底將一顆大石推上山;到了山頂,大石會自然地再滾至谷底,薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山,了無意義的行為。

樓市宅男

(刊載於 hkej.com, 01/06/2015) 早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。 包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。

壓測保障銀行與小業主

(刊載於 hkej.com, 19/05/2015) 近年按揭市場一個較明顯的變化,是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭,大致上只要按揭供款低於月入五成,便認為申請人有能力應付供款。市場習慣已久,加上壓測標準推出後曾收緊,不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩,不明所以。不過,壓測的管理面向不單只是銀行,實際市民的風險意識亦被提高。 壓測風險面向 過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準,好處是簡單易明;壞處是欠缺利率敏感度。

負資產衍生的壞賬

(刊載於 hkej.com, 5/5/2015) 上星期筆者提到,拖欠最差時於2001年,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%;其中,17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞賬,原因何在? 很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值,例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%。 當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞賬的機會率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

壞賬的線性模型

(刊載於 hkej.com, 28/04/2015) 在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。 首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。

財務機構爆煲風險

(刊載於 hkej.com, 14/04/2015) 市場擔心,銀行按揭收緊,會迫使用家轉向財務機構尋求二按,以解決首期融資問題。當然不排除有此可能,但由債仔角度看,誰會去借利率動輒20厘的按揭產品? 以往不排除有個別炒家借取二按,購入平價單位作短炒,只要買賣時間短,利率高一點問題不大。不過,在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後,此類操作幾乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位?或者有可能,但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多,高息按揭絕對會蠶食租金,而出現負回報。 那麼主要借高息二按的是什麼人?據我們的觀察,其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類:一種是舊債到期,要借新債償還;在此種情況下,新債債息可能高於舊債,最終拖垮借款人財務;第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債;利率20厘在按揭貸款算高,卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操作,計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過,兩種情況都與主導樓市用家關係不大,可說是小眾的非主流貸款。

財務機構的風險管理

(刊載於 hkej.com, 07/04/2015) 財務機構提供的按揭會否引發細價樓下跌,而最終引爆吹脹多年的樓市,是市場熱話。筆者從事商業銀行及按證工作多年,對財務作業的丁點認識,希望以貸款人及借款人角度,嘗試分析有關現象及影響。 一般認為,財務機構放債欠缺監管──只要向警方申請放債人牌照,利率不高於法定的60厘息,就可合法放債。而此等機構在一按以外,再向業主提供的按揭,整體按揭比例可能貼近,甚至高於市值十成。一旦樓價回落,物業便成為負資產;只要業主斷供,銀行便會收樓,提供三、四按的財務機構將可能面對全輸的後果。因此,有人認為財務機構為減少此方面風險,一有風吹草動,勢將Call Loan,觸發樓市調整。

倫理破壞:由350萬車位說起

(刊載於 hkej.com, 24/03/2015) 在樓市升浪持續十多年的情況下,有沒有樓在社會中漸漸成為一種階級分野。持有物業的話,最少物業會隨時間升值;甚至在地產為主的體制下,一眾小業主似乎也是制度中的既得利益者,甚至是幫凶。但此種流行的觀點值得商榷。 表面看來,即使是只持有一個自住物業的小業主,在樓價上升之際,物業會享受賬面富貴之餘,業主也不必受到租金上升的壓力。不過,小業主成為體制的一部分之時,同樣亦被體制所牽制。 先分享一個故事:港島西某個十多年前落成的大屋苑,提供約2200伙住宅,屋苑有500多個車位,發展商一直持有大部分車位,住戶要泊車,便向車場業主(發展商)租用車位,十多年來相安無事。

逆周期措施的宏觀目標

(刊載於 hkej.com, 10/03/2015) 金管局收緊按揭指引後第二個周末,一手成交量已見明顯反彈,發展商推盤,仍是維持逐批加價的策略。部分輿論已指加辣無用,但由宏觀層面看,金管局加辣其實是應對更大規模的金融衝擊。 回顧上一次港府及金管局加辣,是2013年2月22日,當日政府推出雙倍印花稅,金管局收緊壓力測試標準。之後當局於2年多的時間內,一直未有再出招。說穿了,政府是在等,等待美國討論多年的利率正常化。一旦美息回歸「正常水平」,港息跟隨上升2、3厘,樓價便可望自行調節。於2013年估計美息2014年上升時,港府自然犯不着再出辣招,以免內外因素交互作用下,樓價出現過大跌幅。

Financial Services Pay

Financial services specialist Leland L Sun, Managing Director and founder of Pan Asian Mortgage, taps into two pillar industries of Hong Kong: financial services and real estate. After moving from California in 1993, he started Pan Asian Mortgage in 2001, while working with Goldman Sachs. The firm’s initial focus was to help clients in negative equity to refinance at a lower rate. From seven employees at start-up, Pan Asian now has more than 40 staff in Hong Kong. As well as a mortgage lender, the firm has become the second-largest mortgage broker in Hong Kong, a division that was set up in 2007. It has a sister company in Chongqing, established in 2007 to provide financial guarantees on SME loans, with nearly 50 staff. His business thrives because there is consistent demand for properties and, with it, a need for mortgage financing in Hong Kong. Much of the demand in recent years has been from the Chinese mainland. Still the greatest demand comes from Hong Kong’s local population, as families move out from public housing and children leave home. “Hong Kong is the best Harvard Business School case study for entrepreneurs,” Mr Sun said. “Even the largest local companies started out as SMEs. “Hong Kong has long been the gateway into China and, in recent years, a gateway from China to the rest of the world. For many reasons, Hong Kong is still a top choice for entrepreneurs and SMEs to set-up their operations, especially if they plan to market into Asia. Leland Sun is chairman of Pan Asian Mortgage