News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

「港豬」與「廢青」的負債視角

(刊載於 hkej.com, 2/2/2016) 早前香港電台一個討論「港豬」的節目上,請來人稱「阿叻」的藝人陳百祥作嘉賓,與主持唇槍舌劍之餘,也令網上潮語「港豬」變得街知巷聞。相對於「港豬」,社會另一面是被稱作「廢青」的一群。一般人的印象,「港豬」年紀大至是中年以上,「廢青」則多為80後,兩類人的樓債情況,當然地也大有不同。 「港豬」一詞,大概出自香港青年人(港青)網上論壇,在政治劃分上他們多為「黃絲帶」,他們不滿的除了建制、藍絲,也包括被稱為「港豬」的一群人。對港青來說,「港豬」就是那些自稱不理政治甚至討厭政治、但求生活安穩、卻自認醒目、叻仔,會以「有無錢/有無樓」作為唯一衡量人生是否成功的一群人。

超沖與單邊市的資產市場

(刊載於 hkej.com, 19/1/2016) 2016年開市現黑盤,環球股市全線下跌,跌幅亦不少。中國經濟仍然偏弱,人民幣極其波動,而中國政府把離岸人民幣拆借利率曾一度挾升至超過100厘,其旨意大概是穩定過快的眨值速度。此等市場干預其實是影響到實體經濟的一些經營作業,正如香港於1997年挾息至300厘時的情況,尤幸人民幣現正分離岸和在岸價,影響較為間接,希望將來發展不是香港以前的「一將功成萬骨枯」的景象。 筆者一位朋友,在過去幾年,人人看好人民幣前景的時候,也投入好友行列。

物業加按、生財有道?

(刊載於 hkej.com, 5/1/2016) 看到某大學一個工管博士課程,標榜Practical Wisdom;這個字詞組合令筆者困擾良久,智慧也有分實用不實用的嗎?其後看到好些理財顧問的推介,腦袋將兩件事串起來,才有所領會。 話說某理財顧問於半年前,建議讀者把居住的物業加按,套現所得再作為購置第二個物業的首期,再租出單位,以租金抵銷投資物業的按揭供款。近來樓價和租金見下調跡象,現階段買樓收租看來不是好主意,但又另有專家便建議讀者加按購買基金。

為地主頭按找併圖

(刊載於 hkej.com, 22/12/2015) 美國加息後,市場仍然在預測樓市將跌,有說會出現五至十個百分點的跌幅、有些估計跌二至三成。筆者不是先知,沒有預言的能耐,只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理,嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按,筆者簡稱為地主頭按。 今年一手樓市的新特色是,多家發展商透過旗下財務公司,為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言,提供一按是以密集資本換取延後的利潤,當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量,而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。

樓價預測的複合等同

某家銀行調查,有一半被訪者估計未來2年樓價將回落。此等民調可提供宏觀方向,但很難與被訪者深入討論他們判斷樓價走向的前因後果。友人早前進行了一個「小型樓市民意調查」,頗有意思的正好摻雜着有樓、無樓被訪者的不同想法。 大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過,不管問卷如何設計,亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆;例如估計樓價將回落,究竟是「估計樓價回落」,抑或是「希望樓價回落」,已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾,將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」,叫大眾估計誰是選美冠軍,眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。

不對稱平衡下的無欲則剛

(刊載於 hkej.com, 24/11/2015) 上星期足球場上港中大戰,已多年未見港人如此關心一場球賽,球場內外發生的種種,正好令我們重新肯定香港價值。 港中大戰,事關兩隊以小組第二名出線世界盃的機會,更兼之前香港部分球迷在其他賽事「噓國歌」,惹來內地輿論不滿。兩地矛盾升溫,球賽進行時,港中球迷被絕對分隔,連廁所都要分開,嚴格程度有如南非當年種族隔離;警隊更是動員1200人面對6000球迷以維持秩序,是相當保險的做法。

瀟灑走一回的包批按揭

(刊載於 hkej.com, 10/11/2015) 多個新盤推出包批按揭,號稱不設壓力測試,理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是,又會有什麼人「適合」申請此類產品? 微利墊厚利之間 過去不少發展商也有推出二按,讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後,可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題,此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要,在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過,因為金管局收緊涉及二按的按揭指引,二按利息較正規按揭高、年期短的限制,直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說,即使發展商肯借二按,但在現行指引下,也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。

土地的不自由、毋寧死

(刊載於 hkej.com, 27/10/2015) 《信報》副刊早前介紹一位在港生活30年的日裔單親母親故事,話題走到最後,竟與我城土地問題連接起來。此位日裔女子的結語,更令人感觸良多。 梅窩的日本香港人故事 話說此位Shoko(晶子?祥子?)女士多年前來港,一次邂逅後產女成婚。後來還是離婚,成為單親媽媽。據說她留港原因是香港社會較日本自由,尤其是女士在職場發展阻力低。Shoko落戶大嶼山梅窩,工作之外,她又在港組成一個女太鼓樂團,作業餘表演。 對於這位梅窩日本人來說,香港的土地對她有一種「造就價值」──比起日本,香港的土壤令她有更大的實現自我的可能、令她向「人的自由」進發。雖然沒法知道Shoko會怎樣評價自已,但對筆者來說, 她的兩個選擇,即離日選港和擇居梅窩的心跡,顯示她是個「自由的人」。

誰是樓奴?

(刊載於 hkej.com, 13/10/2015) 樓市終吹淡風,多家大行發表報告,預期來年樓價會有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人,要作好當樓奴的準備。不過,細究下來,究竟什麼是樓奴,誰是樓奴? 「樓奴」有兩類: 1 ) 指死慳死抵,勉強入市,置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家。2) 沒買只租,每兩年要處理加租、搬屋的困擾,由於租金升幅通常高於薪金增長,租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。 相對來說,能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的,一般來說不會被稱為奴。但想深一層,上述的樓奴定義是否過份簡單?

由的士巴士到樓市的制度之惡?

(刊載於 hkej.com, 30/09/2015) 坊間一個冷笑話,是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題:老人院虐老是土地問題;社區老店消失,又是土地問題。在某些人眼中,似乎只要社會同意大規模發展,有關問題就迎刃而解。但深究下來,土地問題真的只是供應不足的問題?究竟什麼才是土地問題的本質? 普遍的制度之惡 容許筆者借題發揮,分享早前的一個經驗,話說筆者周日參加教會聚會後,打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多,等車時間自然較長。良久,站在前方的一對外籍人士成功找到計程車上車,但車行不到10米,二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中,慶幸終於「上到車」!與司機閒聊,何故之前的乘客落車?司機回答很快:「佢哋想去赤柱,我話灣仔塞車,車程可能要好耐,佢哋咪落車囉!」我問:「灣仔有塞車?」司機想也不想便說:「全香港都塞啦。」我好奇打開電話上的即時交通app,發現灣仔一帶行車暢順。