美國10月通脹率按年上升7.7%，雖然屬高單位數，但比市場預期的稍低，令市場憧憬美國通脹放緩，聯儲局可望提早停止加息。由數據看，以上憧憬也不算是一廂情願，美國通脹的確可能已在放緩。 如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率)，通常被引用的是指數的按年變化，你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%，2月是7.9%，之後長期處於8%以上，6月甚至達9%，10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹，似乎加息期仍會持續一段時間。
有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。究竟什麼是次按？在香港出現次按危機的風險又大不大？ 報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。
今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？ 今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。 原因1：時差因素 成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。 原因2：轉按因素 另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。 以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。 轉按的原因 一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。 對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。 近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。 原文刊於經濟日報網站2022年10月26日
市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。 執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。 按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。 不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。 單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。 當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。 原文刊於信報網站2022年11月1日
失業率創多年新高，財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市，不但成交持續暢旺，過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字，在失業人數上升逾倍的情況下，亦幾乎是聞風不動，究竟為何有此現象？ 香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月，拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%，其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上，拖欠比率亦在大半年內突破1%，其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%，之後又在2003年中升至8.5%，而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。 數據表現符合一般人印象：失業率上升，更多業主失去收入，自然令拖欠比率向上。但近一年的情況卻與之前的表現大異其趣；失業率由2019年中的2.8%，逐步上升至近期的6.6%，但期內按揭拖欠比率只是由0.02%升至0.04%。比起1999年初失業率6.4%，按揭拖欠比率1.07%，是零頭也不如。
提起負資產，不少人會認為，除了借款人，貸款機構也應該一樣緊張──作為貸款抵押品的價值，已經低於未償還貸款餘額了，可以不擔心嗎？但由貸款機構角度看，其實有眾多方法處理相關風險，對於現有甚至可見將來的負資產規模，可能會有所關注，但遠遠說不上緊張。
筆者之前提到，在2002年推出的負資產按揭計劃，12年間只有極低的壞帳率。那究竟對香港今日面對的情況，有何意義？ 其實，風險管理亮麗成績的基礎，主要在授信上堅持審批條件，1) 是貸款用於償還舊有按揭欠款，沒有套現(cash out)；2)申請人物業是自用； 3)而且供樓紀錄良好。在計劃推出後一年，經濟環境在2003年其實曾進一步惡化，樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭，其時再計算按揭成數的話，可能已是150%、160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象，原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。
筆者曾提到，投資者與自住用家對於「償債」的取態完全不同。香港是一個以用家主導的樓按市場，非業內人士可能會憂慮大批業主會因為樓價下跌、物業成為負資產、再拋售自住單位進而賴債。但根據確實的負資產業主供樓數據，可以說以上都是杞人之憂。 宏亞按證在2002年與本地銀行共同出資，在香港引入負資產轉按計劃，不單是同類貸款的先行者，實際上批出的按揭宗數，亦遠超過半官方的同業。不誇張的說，我們持有香港最完整，最具參考性的負資產業主還款模型。當年計劃推出之時，香港正撤銷利率管制，一般銀行的按揭利率，由1997時的P+2厘，下調至2002年的P-2厘左右。但新造按息下調，對一眾負資產業主來說卻是可望而不可即。原因是物業成為負資產，新按貸款不足以償還舊按餘額，沒法以轉按方式去爭取到低息的好處。
樓價進入調整期，已是無容爭辯的事實，如果貿易戰持續，港樓弱勢的環境將維持一段時間，甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事，而只提樓價跌，不談信貸場景，根本無助於我們了解大局。 確認人的歷史意義 討論之前，先說一個故事。故事發生於1997年，當時筆者在銀行工作，同事報告一名投資者來申請按揭，事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位，面積只有100方呎，作價超貴。按程序需評估「磚頭」，結果是估價不足。估價不足其實非常合理，此舖位一個月收租大約3.5萬元，呎租350元，以成交價計，回報率只有1.5厘。20年後的2018年，那區租值只不過同樣是300多元一呎，對比之下，大家可知道當時造價的不合理。 當年筆者看到舖位的租金資料，第一個感覺就是──此舖位的租客，除非是賣白粉才有足夠利潤去交租！同事如實回覆客人估價時，這位所謂「資深投資者」大表不滿，認為銀行在阻他發達！
十年前金融危機導火線是美國發生次按風暴，禍延世界各經濟體。多國惟有以量化寬鬆救市，不斷供應的資金結果推動樓價大升。十年下來，美國當地有分析卻指出，當日的次按危機其實未完全解決，仍為當地經濟帶來隱憂。 有一篇近日刊於Bloomberg的分析，題為America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美國按揭市場)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)
