News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

息口不加怎減的道理

特朗普勝出美國總統大選,雖然他在選舉時頗多前言不對後語的情況,其財金官員班底亦尚未公布,但他主張大興土木改善基建,加上經濟數據支持聯儲局加息,未來一至兩年的利率走勢已趨明朗化──美息將溫和上升。 美國經濟數據改善,12月聯儲局議息,市場已估計聯邦基金利率將上升0.25厘。特朗普在競選時曾揚言要炒掉聯儲局主席耶倫,就大趨勢而言,成真與否的意義不大。隨着經濟改善,聯儲局應已達成加息共識,客觀上會造就利率上升的環境;而對於地產大亨出身的特朗普,基建利好地產的影響是路人皆見的常識,小小的香港横洲發展或也印證這種講法,新任總統又怎會看輕。 筆者認為,2017年美國應加息約4次,令聯邦基金利率升至2厘或以上;而2018年,美息料會加2次,至2.5厘水平以上。如果經濟好轉、美國順利啟動大型基建,推高通脹,美息於未來24個月更可能升至3厘水平。在此說明,這是主觀願望而已。

開到荼蘼的又豈止量寬

樓價高企,如果在街上問人:「點解樓價咁高」,以前市民回應可能是「炒家炒高」。今天可能會說:「因為量寬谷起樓價」。各國推出非常手段的貨幣政策已經多年,量寬有如宗教傳播般成為了各央行的普世政策。這種趨勢,其實蘊含了世紀級的不公、不義。物業作為有型資產,卻成為區分貧富階層的最大分野! 自2008年美國次按引發金融海嘯以來,環球央行紛紛以貨幣政策應付危機,所謂貨幣政策,就是透過減息、買債增加貨幣供應;通俗點就是坊間說的印銀紙。理論上,貨幣供應增加,利率低企,企業借貸成本下降,投資自然加多,從而做就更多就業,經濟便好轉。

勵志或反智?

(刊載於 hkej.com, 11/10/2016) 在網上片段看到,一位年紀似是幼稚園高年級生的日籍小朋友,在大群觀眾面前表演體操跳木馬。那個跳馬木箱其實比小朋友高許多,他試了一次、兩次、三次都未能跨過木箱,之後一大班同年紀小孩跑出來,圍住他叫了幾句口號後,小朋友再奮力一跳,竟跨過木箱,贏得全場歡呼。片段頗具勵志意味,難怪在網上廣傳;然而,是否勵志,很大程度由詮釋者的角度決定……

樓市的主流意見?

(刊載於 hkej.com, 14/06/2016) 官方及私人的指數雖然都反映樓價自高位下調一成多後開始企穩,但主流意見(包括媒體)似乎仍認定樓價仍會反覆向下,某大行更估計樓價仍會跌三、四成。筆者嘗試看看兩個主要外圍因素,再回頭審視我們日常接觸普遍的樓市看法。 說主流意見認定樓價向下,可由幾則按揭新聞看出端倪:負資產宗數破千宗、樓按年期貼近歷史高位、發展商為一手新盤推出免壓測、只供息的按揭、財務公司把手上按揭資產打包轉手。以上按揭市場上的幾個發展,無一例外被媒體演繹為樓市凶兆;負資產等同壞賬、按揭年期長反映借盡的情况、發展商

給用家的留言──應用篇

(刊載於 hkej.com, 17/05/2016) 早前筆者提到,現行負資產的定義,主要由銀行利益出發。而物業成為負資產,對業主來說當然不是好消息,現實問題就現實地面對,小業主如何應對? 小業主用家在樓價高峰時購入單位,如果打算長期持有的話,根本不應過分在意短期的價格走勢。說到底,除非樓價只升不跌,又或完全禁絕物業按揭,否則負資產可視為周期現象,問題在置業時「無咁大個頭,戴咁大頂帽」,

賭徒遺失的伊甸園

(刊載於 hkej.com, 26/04/2016) 閱報看到一篇有關病態賭徒的報道,他們有一些特徵;而過去樓市炒風熾熱時的炒家,往往亦與病態賭徒有不少共通點,幸而近年樓市炒賣風氣被遏止,炒家活動空間減少,對己對人都是好事。 先行定義,稱得上病態,最大特徵是無法自拔,在賭博中賺了錢,他們通常會加碼投注;輸了卻不肯止血,還同樣會加大注碼以求翻本。說起沉迷賭博的賭徒,一般人的第一印象可能是位處社會基層,在公園口叼香煙,

投資怪談──裂口女

(刊載於 hkej.com, 12/04/2016) 不知大家是否喜歡看恐怖片、聽鬼故事?又或者是怪談式的述異故事,此等故事都會讓人嚇出一身冷汗;但怪談故事除了表面的恐怖,背後往往也反映當下社會的荒唐。 話說1979年,日本小學生之間流傳一個裂口女的故事,裂口女面上帶有裂到耳朵的大嘴巴,這名女子日常只可戴着口罩渡日。後來她竟走到小學的校門外,攔下獨自走路的小學生,除去口罩詢問他們「我漂亮嗎?」。如果回答「不」,她便把對方的嘴巴剪開作為回應。小學生都害怕這樣的遭遇,大夥兒決定如遇上不幸,要回答「漂亮」。

樓市的損失厭惡

(刊載於 hkej.com, 22/03/2016) 不同領域中的專業人士,對一定範疇的認識較其他人多,是正常不過的常識。他們的意見可供業外人士參考,因此,他們往往被尊稱一句專家。不過,總有一些人會以為自己是全方位的專家,會對近乎所有領域的事件都有過人洞見。 話說友人心理冶療師阿寬,他的岳母便是一位全方位極有意見專家,舉凡阿寬應該佩什麼款式的眼鏡、阿寬家的電視應該有幾吋,她都會奉上其見解。而阿寬岳母專研的其中一個領域,就是樓市。

捆綁式次按風暴?

(刊載於 hkej.com, 08/03/2016) 有周刊報道,市場上有提供樓按的財務公司,將不同業主向他們抵押的多個物業,「打包」成一籃子的抵押品,再向另一家財務公司借錢。報道指如此操作,會大增樓市風險,更怪罪問題源出金管局限制銀行樓按。是耶非耶,不如了解一下。 有關報道指,在此種模式下,借款「被打包」的業主們並不知情,若其中有業主拖數不還,終極新債主有權向其他業主追數收樓;如果打包按揭再借款的財務公司財政出現問題,甚至可能出現只要其中一個業主違約,整個打包組合借款被Call Loan(貸款人要求借款人即時還款)的情況。本來供款正常的業主要提早還款,沒有資金還款只好賣樓,結果是增加樓市風險。

給用家的留言

(刊載於 hkej.com, 20/2/2016) 上季負資產個案重現,雖然數字不足百宗,但已引起市場連日討論。惟各種議論,集中於分析負資產規模會不會進一步擴大、對大市有什麼影響。但對於小業主來說,負資產的風險就是損失?那麼不是負資產便沒有損失? 負資產與失戀的情人 港人聞「負資產」而色變,不少「專家」更建議,為了減低物業成為負資產的機會,買家應提高首期比例。現行「負資產」的定義是,物業市值低於按揭餘額,所以負資產意味損失;但少有人提及,現行定義主要出於銀行利益考量。試舉例說明: