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Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

Is unemployment rate unpegged to mortgage delinquency ratio?

失業率創多年新高,財爺卻預告往後失業數字仍有上升壓力。但回頭看樓市,不但成交持續暢旺,過去受失業率上升帶動的按揭拖欠數字,在失業人數上升逾倍的情況下,亦幾乎是聞風不動,究竟為何有此現象? 香港金管局網站有紀錄自1998年中起的按揭拖欠比率。當年6月,拖欠3個月以上按揭供款的比率是0.29%,其後隨失業率由同期的4.3%上升至1999年的6%以上,拖欠比率亦在大半年內突破1%,其後失業率在2000年下半年至2001年上半年一度回落至4.5%,之後又在2003年中升至8.5%,而其間按揭拖欠比率一直在1%以上的相對高位。 數據表現符合一般人印象:失業率上升,更多業主失去收入,自然令拖欠比率向上。但近一年的情況卻與之前的表現大異其趣;失業率由2019年中的2.8%,逐步上升至近期的6.6%,但期內按揭拖欠比率只是由0.02%升至0.04%。比起1999年初失業率6.4%,按揭拖欠比率1.07%,是零頭也不如。

Negative Equity Mortgage – What It Means for Financial Institution

提起負資產,不少人會認為,除了借款人,貸款機構也應該一樣緊張──作為貸款抵押品的價值,已經低於未償還貸款餘額了,可以不擔心嗎?但由貸款機構角度看,其實有眾多方法處理相關風險,對於現有甚至可見將來的負資產規模,可能會有所關注,但遠遠說不上緊張。

2019大跌市的盲點—負資產影響被誇大(下)

筆者之前提到,在2002年推出的負資產按揭計劃,12年間只有極低的壞帳率。那究竟對香港今日面對的情況,有何意義? 其實,風險管理亮麗成績的基礎,主要在授信上堅持審批條件,1) 是貸款用於償還舊有按揭欠款,沒有套現(cash out);2)申請人物業是自用; 3)而且供樓紀錄良好。在計劃推出後一年,經濟環境在2003年其實曾進一步惡化,樓價比2002年時又下跌了起碼一成。原有批出的140%負資產按揭,其時再計算按揭成數的話,可能已是150%、160%。但當時其實沒有出現大規模的拖欠供款現象,原因在於客戶篩選及授信標準的堅持。

2019大跌市盲點──負資產的影響被誇大(上)

筆者曾提到,投資者與自住用家對於「償債」的取態完全不同。香港是一個以用家主導的樓按市場,非業內人士可能會憂慮大批業主會因為樓價下跌、物業成為負資產、再拋售自住單位進而賴債。但根據確實的負資產業主供樓數據,可以說以上都是杞人之憂。 宏亞按證在2002年與本地銀行共同出資,在香港引入負資產轉按計劃,不單是同類貸款的先行者,實際上批出的按揭宗數,亦遠超過半官方的同業。不誇張的說,我們持有香港最完整,最具參考性的負資產業主還款模型。當年計劃推出之時,香港正撤銷利率管制,一般銀行的按揭利率,由1997時的P+2厘,下調至2002年的P-2厘左右。但新造按息下調,對一眾負資產業主來說卻是可望而不可即。原因是物業成為負資產,新按貸款不足以償還舊按餘額,沒法以轉按方式去爭取到低息的好處。

2019大跌市盲點──投機短炒

樓價進入調整期,已是無容爭辯的事實,如果貿易戰持續,港樓弱勢的環境將維持一段時間,甚至有評論估樓價可大跌七、八成。但此類預言其實充滿盲點──樓價跌多跌少是一回事,而只提樓價跌,不談信貸場景,根本無助於我們了解大局。 確認人的歷史意義 討論之前,先說一個故事。故事發生於1997年,當時筆者在銀行工作,同事報告一名投資者來申請按揭,事主購買一個位處旺角波鞋街的舖位,面積只有100方呎,作價超貴。按程序需評估「磚頭」,結果是估價不足。估價不足其實非常合理,此舖位一個月收租大約3.5萬元,呎租350元,以成交價計,回報率只有1.5厘。20年後的2018年,那區租值只不過同樣是300多元一呎,對比之下,大家可知道當時造價的不合理。 當年筆者看到舖位的租金資料,第一個感覺就是──此舖位的租客,除非是賣白粉才有足夠利潤去交租!同事如實回覆客人估價時,這位所謂「資深投資者」大表不滿,認為銀行在阻他發達!

他山之石──美國次按問題未解決

十年前金融危機導火線是美國發生次按風暴,禍延世界各經濟體。多國惟有以量化寬鬆救市,不斷供應的資金結果推動樓價大升。十年下來,美國當地有分析卻指出,當日的次按危機其實未完全解決,仍為當地經濟帶來隱憂。 有一篇近日刊於Bloomberg的分析,題為America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美國按揭市場)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)

2018樓市的中國因素──制度自信

美國經濟回復增長、又成功維持弱貨幣,即使多加幾次息,對香港資產價格不利的走向,並非如市場某些淡友所宣講的嚴重。而同樣影響香港至深的中國因素,亦未見有不利於香港樓價的發展。 話說朋友阿寬過年時招呼上海來港自由行的親友,過程頗堪細味。阿寬全程被再教育:「祖國樣樣都好先進」。派利是時,上海姑爺問為什麼不用微信紅包;去便利店買水,姨媽說他們都有無人商店了;其他零售要去ATM提現金,姑婆又會說內地現時真要提款都會容貌認證,不必記密碼。總之有馬雲和馬化騰的資訊科技推動下,祖國樣樣皆犀利,可憐港人只能靠邊站。

2018樓市的美國因素 – 政策的愛回家

近月美股炒上落的話題之一,是息口走向。股市隨住息口走勢預期而上上落落。雖然近期主流觀點認為今年美息大概只會上升三次,合共0.75厘,但美國年內加息幅度應不止於此。 作出如此估計,筆者是基於局勢推演的結論。美國現時經濟持續增長穩定、特朗普總統基建計劃可望啟動、減稅刺激,在在形成通脹壓力,綜合影響下,聯儲局加息幅度或會較一般估計為快。

泡沫的真相(II)

上星期筆者提到,單純考慮樓價,不足以證立泡沫,必須考慮炒賣是否嚴重。香港平均樓價高於入息中位數十多倍、租金回報率只有2、3厘,的確可以說樓價偏高。但另一方面,在重重辣招之下,樓市的投機者幾乎絕跡,卻顯示香港樓市炒賣情況絕對不嚴重。 須知道,用家和炒家應對樓價調整時,會有完全不同的反應。物業對自住業主來說是自己的家,不會輕易放棄,我們的數據顯示用家在困難時,都會咬緊牙關供樓,這對銀行的壞賬也自然會少了。雖然如此,惟對炒家而言,買賣物業不過是生財途徑,一有風吹草動,都可能計數離場。充斥炒家的市場出現調整時,會更容易引發雪崩式下跌;而今天香港卻是一個投機者大致離場的樓市。

泡沫的真相(I)

早前瑞銀公布了2017年樓市泡沫報告,一如以往,香港位列「有泡沫危機」的分類。香港媒體自然依書直說,報導這宗充滿「sound bite」的消息,當然部份財演/樓演就如宗教狂熱份子更熱切高呼「地震啦!」報告幾乎成為審判日即將來臨的佐證。 翻查瑞銀的資料筆者只能找到報告於2015及 2016有關數據發表,細看以後,可歸納兩點: 第一是香港泡沫程度的排名,是連續兩年下跌,原因倒不是泡沫程度改善;而是因為報告每年比較的城市數目都在增加,而新增城市似乎多以「有樓市泡沫」的為主。而第二是部分城市泡沫程度惡化趨勢甚於香港。此等因素將香港的泡沫排名擠跌致第七名。