樓價下調15%的影響
差餉物業估價署及中原的樓價指數，大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說，樓價下跌代表資產貶值，當然不是好消息。但除此以外，樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。 1.減少套現金額 資產價格下跌，最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過，如果小業主一時三刻未有賣樓計劃，那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓，假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若，平買平賣，實際的影響也不大。
樓市起動？且待聯儲局開會結果
新春假期完結，但市場走勢仍未明朗。究竟今年樓市會不會否極泰來，可能要待本周美國議息會議後、本地新盤開盤的反應，才會有較明確的啟示。 雖然近日市場氣氛因香港與內地免檢疫通關有明顯改善。有指成交量未見好轉與農曆新年樓市氣氛例淡有關。但過年例淡之說並不一定成立，例如2021年農曆正月在2月，當年1月和2月新盤成交分別逾1400和1200宗，而當年每月一手平均亦不過1420宗，可見條件配合時，發展商不會因為過年而減慢推盤。 今年1月成交量大概只有500宗，比去年底未見明顯回升，表面原因是未有大型新盤推出。而未有發展商推盤，原因應該是大家判斷購買力仍在觀望。其中一個大家等待的，大概是本周美國議息的結果及會後聲明。
2023年 美國可能再度減息？
美國的通脹有放緩跡象，加上有經濟衰退隱憂，投資市場不但估計上半年美息上升幅度收窄；甚至開始估計美息可能在下半年再進入減息周期。究竟美息調頭向下的機會有幾高？如果美國減息香港又跟隨，樓市會不會再受刺激反彈？ 要判斷美國息口走向，基本因素仍是要看通脹率。12月美國CPI的按年升幅是6.5%，似乎比聯儲局的目標2%仍有一段距離，但看月度變化，指數其實已連續兩個月下跌，指數與2022年6、7月持平。
高成數按揭風險何在
一般人討論高成數按揭時，總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高，部分人可能會指出「按揭成數較高，物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險，不在於物業是否較易成為負資產，而在於整體上被批高成數按揭的借款人，償付能力是否較差。 根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額)，理論上如果一位業主借取九成按揭，一個月內樓價下跌多於一成，物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低，例如七成，即使樓價即跌兩成，物業也不是負資產。
通關對樓市的刺激作用
1月8日起香港及中國內地恢復免檢疫通關，不少意見認為利好香港樓市。但看好後市的準買家應該留意，通關其實對樓市不會有多少直接影響，主要的利好因素都較為間接。 仍是本地買家為主 上周末受通關消息刺激，一手市場錄得約70宗成交，較前周「大升」130%。但要留意，此種大升是因為此前基數極低。在過去市場較為平穩、有大形新盤開售的周末，正常的一手成交量應在二、三百宗水平。 綜合市場消息，成交量谷底回升，也不是內地買家來港置業。而是多了看好通關會帶動市場上升的本地買家，作出入市決定。事實上，由於多個因素左右，暫時看不到會有大量的內地買家來港入市。
另類定息按揭 吸引力曇花一現
理論上在加息周期，定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月，定息按揭的使用率卻甚為「穩定」，一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示，定息按揭的使用率近月卻急升，由去年9月的不足1%，升至11月的逾10%，究竟原因何在？ 理論上，在市場預期浮息按揭利率會持續上升時，定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭，應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升，而選用定息按揭。但在去年首三季，此現象未有出現：每月新批樓按中，定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。 原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」，也可能是因為定息按揭的其他條件，例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。 有趣的是，去年第四季，定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升，10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後，定息按揭會變得吸引？
新盤積壓 2023年樓價難見可觀升幅
2022年本地樓市受利率上升及新冠疫情影響，樓價下調約15%，一、二手成交量亦縮減。展望2023年，加息及疫情的影響淡去。疫後經濟復常料會刺激經濟及樓市；但另一方面新盤供應積壓，卻會制約樓價的反彈幅度。 因素1：疫情影響淡去 如無意外，香港及中國內地會在今年恢復免檢疫通關，加上海外入境取消強制檢測，香港料可重拾接通中外的中間人角色。由於印花稅等辣招，加上對非本地收入樓按申請的限制、國內限制資金外流等因素，通關可能未必會直接刺激內地或海外資金大量流入本地樓市。但對外人流恢復，料可刺激本地多個受疫情影響的行業。經濟前景向好、加上樓價比高位有明顯下調，或刺激購買力入市。此是市場上部份分析看好樓價可回升的主要理據。
2022按揭大事回顧
年近歲晚，又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期，速度與幅度為近幾十年罕見，連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。 （1）實際按息上升 今年美國聯邦基金利率上升4.25厘，香港的利率亦受帶動，其中一個月港元拆息升幅甚於美息，由年初的0.15厘，升至近日一度高於5厘。而最優惠利率（P）亦受帶動，但升幅遠低於拆息；多家銀行的P在年內上升0.625厘。 由於H按都設有封頂利率，如果借款人在去年取用H按，平均還款利率會由年初的不足1.5厘，升至近日的3.125厘。
按息上升但借款能力不變的按揭場景
本周美國議息，美息上調半厘，市場估計港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點，明年首季美國可能再加息一次，然後加息期可望告終，香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計，可說香港人的按揭借款能力沒有減少，但借款人的還款壓力卻已上升。 於11月初，我們曾在估計，本地按息可能在明年初升至3.5厘，而美國通脹有降溫跡象；明年美息上升周期可望告終。現時看來，本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。 按息3.5厘是個有趣的數字，正面地看，2022年初，美國加息周期尚未展開前，一個月港元拆息低見0.2厘，以近2年一般H按條件，按息為H加1.3厘，封頂位為P減2.5厘(P為細P，上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計，會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」，即按息在5.5厘的情況下，每月還款不逾月入六成。
稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?
又到了銀行推廣稅貸的季節，雖然今年市場利率上升，按揭利率也水漲船高，但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸，利率較按息更低。對利率敏感的借款人，可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時，也有不少地方要留意。 準買家 — 不可以稅貸作首期 部份有意入市的準買家，可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意，借取銀行按揭時，銀行會查問樓按申請人的首期來源，如果申請人在按揭前有取用稅貸，紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄，會在兩方面影響樓按申請：首先，申請人要證明首期並非來自借款，銀行戶口存款在扣除稅貸借款後，餘額要高於新購物業首期，才有機會獲批按揭。 其次，稅貸一如其他債務，還款會影響供款與入息比率的計算，在現行按息下，所有債務還款不可高於月入5成；按息上調2厘的情況下，所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短，每月還款佔月入比重較高，可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。 不過，如果是取用樓按後申請稅貸，便不會影響按揭申請。