早前美國總統特朗普在社交媒體發布一張圖片，標註為「50年期按揭」。此動作解讀為他意圖延長當地的按揭還款期，以協助美國人置業。究竟在樓價愈來愈高的情況下，拖長按揭還款期是否一個好主意？
早前特朗普在他旗下的Truth Social發布題為「Great American Presidents」的圖片，把自己和富蘭克林．羅斯福(1933至1945年任美國總統)的相片並列。在羅斯福總統相片上標註「30-Year Mortgage」。而在特朗普自己的相片上標註「50-Year Mortgage」。
參考歷史，於1934年之前，美國的一般按揭貸款年期為3至5年(可續約)，按揭成數一般為50%。總統羅斯福面對大蕭條，推出的「新政」，包括引入30年期定息按揭，按揭成數亦上升至80%。連同其他一系列措施，羅斯福帶領美國走出大蕭條，被認為是美國史上最偉大的總統之一。而「30年樓按」的限制，大致維持至今。近年美國樓價持續上升(2025年中的樓價中位數較疫情前高25%)、首次置業者的平均年齡由上世紀八十年代的不足30歲升至現時的40歲。
特朗普試圖推出50年按揭，一般認為是要回應年輕中產置業難的問題。以現時美國樓價中位數約41萬美元計，八成按揭，貸款額約33萬美元，以定息6厘計，30年期每月還款約1979美元，如年期延至50年，每月還款可減至1737美元。理論上有助更多美國家庭置業。
在特朗普拋出50年按揭的主意後，暫時未見美國政府具體的行動、也未見落實構思的時間表。不過，如果美國真的把一般按揭還款期上限延至50年，反而可能有推高樓價，令當地人更難置業的反效果。
在個人層面，在利率、本金不變的情況下，如果每月只可拿出一定金額償還按揭，延長樓按還款年期令可負擔的樓按額度上升。簡單來說，本來負擔不起的樓價，變成可以負擔。但在宏觀角度，樓價上升是因為供不應求，在供應未有效增加的情況下延長按揭年期，等於增加市場的有效需求，正常結果只會進一步推高樓價，最終抵消了延長按揭年期、減低每月還款的效果。
此外，按揭年期對每月還款的基本影響，是在利率及本金都不變的情況下，年期愈長則每期還款額愈少，但全期支付的利息總額愈高(以本金33萬美元、定息6%計，30年按揭全期利息38.2萬美元，50年按揭全期利息約為71.2萬美元)。而且還款期愈長，還款初期償還的本金金額愈低。以33萬美元樓按，定息6%計，還款期30年，首年償還了4052美元本金；如還款期50年，首年只會償還1075美元本金。
美國最終會否推出50年還款期的按揭，與多數香港人沒有太大關係，但在個人層面，本地置業者在選擇還款年期時，亦宜仔細計算還款期對全期利息支出及每月還款之中，本和息比例的影響。
原文刊於信報網站2025年11月18日