報上不時會看到，某個銀主盤有「三按、四按」、甚至「七按、八按」的報道，即原業主以物業多次抵押借款，最終因無力償還，被債權人收回物業拍賣。平時市場上說「二按」，已有不少善意分析提示借款人要注意風險，報載的「七、八按」也出現，可說駭人聽聞。不過，一般來說，此處說的「八按」與市場上的「一按」、「二按」完全是兩回事。
一般人買樓，向銀行申請按揭，以物業為抵押，那叫第一法定押記/按揭(first legal charge/mortgage)簡稱一按；在原有的一按之外，以同一物業抵押，再向另一貸款機構申請按揭，那叫第二法定押記/按揭(second legal charge/mortgage)簡稱二按。一、二按是同時存在且分別還款的，正規的二按需獲一按銀行同意，最常見是新盤中由發展商安排、利率高於銀行按揭的二按。而且正規的二按需要與一按一併計算供款與入息比率；換言之，雖然新盤二按利率較高，但原則上，獲銀行同意的一、二按組合，供款負擔原則上不會太重(供款上限為月入五成)。至於取用銀行一按之後，業主私下以同一物業抵押，向其他財務公司取得的二按，由於利率較高，而且沒有供款與入息比率的限制，業主較易跌入過度借貸的陷阱。
業主以物業作為借款抵押，一旦斷供一按，一按銀行便可收回物業拍賣抵償欠款，銀行取回全部本息欠款及手續費，仍有餘款才會用於抵償二按欠款。如果有第三按揭存在，第三按的貸款人在物業拍賣後取回餘款的順位更在第二按揭之後。要留意的是，業主如以一個物業抵押，借取一按及二按，在一按有正常還款，而二按出現拖欠的情況下，二按貸款人也無權直接申請強制拍賣。由於風險較高，一般較正規的財務公司都不會為已經有二按的物業再提供三按、四按。當然，在樓市上升周期，不排除個別財務公司考慮抵押品有價，願意為已有一、二按的物業，提供第三，甚至第四按揭。但此類個案較為罕見。
在新聞報道上較常見到的「八按」、「十按」個案，其實與上屬二按的概念完全不同。往往是指業主陸續向多間銀行及財務公司借貸，還完再借，而不是在同一時間以一個物業作抵押，取得八筆、十筆按揭。此種短期內多次轉按的行為，一般不是為了節省利息，而是物業升值，業主視物業按揭為提款機。此類不斷加按套現的行徑自然有問題，尤其是多次加按，貸款人可能由銀行、一線財務變成三、四線財務公司，利率愈來愈高，到了後期業主轉按可能單純是為了償還舊債，而非套現作其他用途，一旦樓價見頂回落，按揭轉無可轉，最終業主便因無力還款而被財務公司收回物業。
此種「多按」物業，與新盤中，銀行一按、發展商二按的供款組合在本質上完全不同。後者的按揭成數可達樓價九成，但由於有供款與負擔比率的要求，供款處於可負擔水平，超負荷的機會不大。
相反，如果業主在早年樓價偏低時入市，在樓價上升周期時於財務公司持續加按套現，供款佔收入比例愈來愈高，遇上經濟周期逆轉，收入下跌，便可能被迫斷供。
原文刊於信報網站 2025年9月9日