上周金管局公佈第二季銀行按揭負資產統計數字，由於近幾個月樓價回穩，負資產的數字有所回落。但值得留意的是，市場上銀主盤的存量卻輕微增加。究竟負資產與銀主盤有什麼關係，兩者一升一降又對樓市有什麼啟示？
由於歷史原因，負資產的規模多年來被市場視為樓市表現的一個重要寒暑表；加上數據由金管局定期公布，標準固定、過去數據容易覆核，無論是媒體或樓市分析員都樂於引用。但嚴格來說，負資產的數字多寡，其實並不反映樓市是否健康、銀行的按揭資產是否穩定。
本地市場在意負資產的「歷史原因」，是1997年亞洲金融風暴後，本地樓價大跌，市場上突然出現大量住宅資不抵債的個案，眾多業主發現自己如以市價賣樓，仍不足以付清樓債；由於過去多年香港樓價反覆上升，市民鮮有此類經驗，當時的媒體更要輪番介紹何謂負資產；加上負資產規模最大的時期，與SARS(非典型肺炎)的集體不愉快記憶連結，令港人往後對負資產聞之變色。
不過，其實在一個樓價有升有跌、而且有按揭貸款的社會，負資產其實是一個平常現象。在貸款機構角度看，負資產的數量、貸款中無抵押部分的比率當然重要，但更重要的是負資產業主的還款能力、拖欠情況是否正常。
對貸款機構來說，負資產按揭的風險在於：一旦借款人違約，把抵押物業拍賣也不足以收回本金。相對來說，非負資產(抵押品市值高於欠款)即使出現借款人斷供、銀行收回抵押品拍賣，仍可收回欠款。但要留意，如果借款人持續還款，其實以上的問題便始終是潛在風險，不會為銀行帶來實際損失。
根據金管局的數字，第二季37806宗負資產個案中，拖欠還款3個月以上的比率為0.21%。粗略換算，市場大概有79宗負資產按揭出現拖欠。相對於整個市場約60萬宗的按揭，此情況絕不嚴重。
相對於負資產個案，更值得留意的是銀主盤的數字。銀主盤即貸款機構(不限於銀行、也不一定是負資產)安排拍賣的物業。此數字較少被引用，主要原因是非官方統計、不同私人機構的統計數目有一定出入。但大致上，近年的銀主盤數字反覆上升。6月的銀主盤存量約300個。多數情況下，貸款機構會在借款人斷供/違約時才收回物業拍賣，銀主盤存量反映按揭市場(包括銀行及財務公司)上的斷供個案。
相對於二手市場每月約3000多宗的成交量，市場上幾百個銀主盤放盤，影響不算太大。但銀主盤持續增加卻代表市場存在不穩定因素，例如失業率上升、市民收入下降，導致斷供個案增加。另一方面，銀主盤上升，亦代表其增量高於吸納量，情況持續的話，多少會為二手樓價帶來更大壓力。
原文刊於信報網站2025年8月5日