News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

Archive for 2023

樓價下調15%的影響

差餉物業估價署及中原的樓價指數,大致上都反映去年樓價下調約15%。對小業主來說,樓價下跌代表資產貶值,當然不是好消息。但除此以外,樓價下跌究竟對小業主有什麼實際影響。 1.減少套現金額 資產價格下跌,最直接的影響是在轉讓時可套現金額減少。不過,如果小業主一時三刻未有賣樓計劃,那麼樓價波動暫時便只有帳面意義。如果小業主正好在樓市調整期準備換樓,假設持有的物業與打算購買的物業跌幅相若,平買平賣,實際的影響也不大。

樓市起動?且待聯儲局開會結果

 新春假期完結,但市場走勢仍未明朗。究竟今年樓市會不會否極泰來,可能要待本周美國議息會議後、本地新盤開盤的反應,才會有較明確的啟示。 雖然近日市場氣氛因香港與內地免檢疫通關有明顯改善。有指成交量未見好轉與農曆新年樓市氣氛例淡有關。但過年例淡之說並不一定成立,例如2021年農曆正月在2月,當年1月和2月新盤成交分別逾1400和1200宗,而當年每月一手平均亦不過1420宗,可見條件配合時,發展商不會因為過年而減慢推盤。 今年1月成交量大概只有500宗,比去年底未見明顯回升,表面原因是未有大型新盤推出。而未有發展商推盤,原因應該是大家判斷購買力仍在觀望。其中一個大家等待的,大概是本周美國議息的結果及會後聲明。

2023年 美國可能再度減息?

美國的通脹有放緩跡象,加上有經濟衰退隱憂,投資市場不但估計上半年美息上升幅度收窄;甚至開始估計美息可能在下半年再進入減息周期。究竟美息調頭向下的機會有幾高?如果美國減息香港又跟隨,樓市會不會再受刺激反彈? 要判斷美國息口走向,基本因素仍是要看通脹率。12月美國CPI的按年升幅是6.5%,似乎比聯儲局的目標2%仍有一段距離,但看月度變化,指數其實已連續兩個月下跌,指數與2022年6、7月持平。

高成數按揭風險何在

一般人討論高成數按揭時,總會有「高成數按揭風險較高」的印象。如果細問他們為什麼高成數按揭風險較高,部分人可能會指出「按揭成數較高,物業較易成為負資產。但高成數按揭的真正風險,不在於物業是否較易成為負資產,而在於整體上被批高成數按揭的借款人,償付能力是否較差。 根據負資產的定義(抵押物業的市值低於未償還按揭金額),理論上如果一位業主借取九成按揭,一個月內樓價下跌多於一成,物業便是負資產。如果當初借取的按揭成數較低,例如七成,即使樓價即跌兩成,物業也不是負資產。

通關對樓市的刺激作用

 1月8日起香港及中國內地恢復免檢疫通關,不少意見認為利好香港樓市。但看好後市的準買家應該留意,通關其實對樓市不會有多少直接影響,主要的利好因素都較為間接。 仍是本地買家為主 上周末受通關消息刺激,一手市場錄得約70宗成交,較前周「大升」130%。但要留意,此種大升是因為此前基數極低。在過去市場較為平穩、有大形新盤開售的周末,正常的一手成交量應在二、三百宗水平。 綜合市場消息,成交量谷底回升,也不是內地買家來港置業。而是多了看好通關會帶動市場上升的本地買家,作出入市決定。事實上,由於多個因素左右,暫時看不到會有大量的內地買家來港入市。

另類定息按揭 吸引力曇花一現

理論上在加息周期,定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月,定息按揭的使用率卻甚為「穩定」,一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示,定息按揭的使用率近月卻急升,由去年9月的不足1%,升至11月的逾10%,究竟原因何在?   理論上,在市場預期浮息按揭利率會持續上升時,定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭,應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升,而選用定息按揭。但在去年首三季,此現象未有出現:每月新批樓按中,定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。 原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」,也可能是因為定息按揭的其他條件,例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。 有趣的是,去年第四季,定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升,10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後,定息按揭會變得吸引?

新盤積壓 2023年樓價難見可觀升幅

 2022年本地樓市受利率上升及新冠疫情影響,樓價下調約15%,一、二手成交量亦縮減。展望2023年,加息及疫情的影響淡去。疫後經濟復常料會刺激經濟及樓市;但另一方面新盤供應積壓,卻會制約樓價的反彈幅度。   因素1:疫情影響淡去 如無意外,香港及中國內地會在今年恢復免檢疫通關,加上海外入境取消強制檢測,香港料可重拾接通中外的中間人角色。由於印花稅等辣招,加上對非本地收入樓按申請的限制、國內限制資金外流等因素,通關可能未必會直接刺激內地或海外資金大量流入本地樓市。但對外人流恢復,料可刺激本地多個受疫情影響的行業。經濟前景向好、加上樓價比高位有明顯下調,或刺激購買力入市。此是市場上部份分析看好樓價可回升的主要理據。