釘契如何影響樓按
某屋苑單位被揭裝修時拆除了部份結構牆，引來管理公司、業主組織關注。一般來說，如住宅大廈單位有僭建、不合規的改建，都有可能被官方「釘契」。被釘契的物業，會因為按揭原因，而難以買賣。 僭建可被釘契 釘契(Encumbrances)，指物業的業主因為欠債、或牽涉法律訴訟、或單位涉及業權糾紛又或違反建築物條例時，相關的債主、政府機構都可向土地註冊處申請，就有關問題進行登記。當其他人為單位進行物業查冊的時候，便會被顯示出來。
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樓價調整 曾借發展商一按難甩身
近年來，香港樓市的波動經歷了多次調整，讓不少發展商一按的買家面臨不小的財務壓力。那些在樓價高峰期借入發展商按揭的買家，更宜及早籌謀，以減少優惠期完結，需要長期支付高息按揭帶來的財務影響。 按息升至P+1% 還款額暴增 發展商提供的優惠期一般為三年，優惠期內利率貼近銀行按息，到了優惠期完結後，按息便會反映發展商的融資成本，利率一般會升至最優惠利率(P)至P+1%。 在優惠期後，如果碰上市場利率上升，借款人便會面臨按揭還款暴增的情況。以借款額800萬元、25年還款、優惠期首3年按息最優惠利率(P)-2.5%為例，每月供款為35,889元。然而，優惠期完結後，若碰上最優惠利率上升至P+1%，現時每月供款會增至約54,137元，還款較優惠期上升逾50%。
按揭回贈創新高 轉按慳息注意事項
按揭市場競爭激烈，銀行為吸引按揭客戶，開始提供高達貸款額2.6%的現金回贈，創下有紀錄以來的新高。對於部分按揭借款人來說，他們可能會考慮以「轉按」方式來取得銀行的現金回贈，以抵消利率上升的影響；然而，考慮轉按時，也有不少要留意的地方。 大概在20年前左右，香港的銀行開始為按揭借款人提供現金回贈，即在取用樓按時，銀行會向借款人提供貸款額一定比率的現金。去年，現金回贈大概在2%水平徘徊，但近日有銀行提供高達2.6%的現金回贈，數字創新高。在市場利率上升的大環境下，如果業主透過轉按，取得現金回贈，一定程度上可抵消加息的影響。但要實行此操作，有不少地方要留意：
銀主盤成交增加 或預示樓市轉旺
近日市場上銀主盤的成交量上升。有指情況反映市場上的購買力下跌，或是樓市轉弱的訊號。嚴格而言，銀主盤的放盤量是否持續增加，會是更好的樓市轉弱訊號。一時一刻的成交量上升，反而可能預示樓市轉旺。 按揭是以物業作為抵押品的貸款，當債務人(業主)無力還款時，銀主(即債權人，可以是銀行或財務公司)收回抵押物業在市場放售抵債時，此類放盤便叫銀主盤。 要以銀主盤的數字判斷樓市走勢，應該有幾個標準： 一、積存量：一如破產及失業，無論經濟如何強勁，市場上總會有人破產、失業，但數字的高低，大致上可作為評估市況的參考。破產個案及失業率有官方統計，銀主盤存量只可參考業界人士的統計。 翻查報道，2003年高峰期，銀主放盤的積存量達5000至6000個。2019年低位時，銀主盤存量只有80個；去年高位為230個，近期數字為略高於200個。整體上，現時銀主盤的存量很難說是偏高。
銀行角度看負資產 還款紀律比個案宗數更重要
金管局剛公佈2023年首季的負資產統計，因今年樓價回升，負資產的數字較前季大減。有趣的是，本地整體銀行樓按債仔的還款紀錄堪稱全球最佳，而其中負資產借款人的表現，又比整體數字略佳。 受惠於首季樓價回升，負資產住宅按揭貸款宗數由2022年第4季末的12,164宗，減少至2023年第1季末的6,379宗。不少人看負資產現象，主要由借款人角度出發，評估負資產出現時，對借款人有什麼影響。宏觀一點的，會留意負資產的整體數目，再仔細一點的，會看資不抵債的程度。但較罕有由貸款機構角度出發，評估負資產現象。 負資產的整體數目、個別按揭貸款資不抵債的程度等等當然重要，但由貸款人的角度看，可能更關心借款人的還款紀律。畢竟樓價有升有跌，一時半刻在統計上出現一定數字的負資產，並不會令貸款機構出現損失。只有在樓價下跌，物業估值低於未償還本金餘額，而且借款人違約、不再還款時，貸款機構才可能出現損失。
新樓負資產 業主困局不宜誇大
個別新盤開價較去年下跌，有指選用即供付款的買家，即使不必面對按揭估價不足的風險，但物業估值下跌，也可能會成為負資產。此評論並非無的放矢。問題是香港人對「負資產」充滿慘痛回憶，可能會高估了物業成為負資產引起的問題。 香港人印象中的負資產現象，伴隨1997年至2003年持續數年的經濟不景、失業率高企。如果當時小業主在樓價高位購入市值500萬元的物業，一直持有物業數年，樓價大概下跌至200萬元，而仍欠銀行300萬元。不管是賣樓，抑或轉按，都要準備大筆現金，償還原有樓債。如果未能轉按，即使2000年後市場新批按息跌至P減1厘，借款人仍要根據在1997年簽下的按揭條件，以P+2厘供樓。加上當年按揭指引較寬鬆、按揭資料也不會登記在信貸資料庫中，令少部分投資者可以用一份收入，借入多筆樓按，進一步放大了過度借貸帶來的問題。正是以上的慘痛經驗，令香港社會對「負資產」深惡痛絕。
新批按揭年期接近極限 樓價升幅料受壓
金管局公布2月住宅按揭統計，其中新批按揭平均還款期創新高，長達28年。按揭還款期越來越長，可能亦預示樓價急升的現象難以重現。 過去二十多年，樓價反覆上升，升幅遠高於同期的薪金增長。業主不至於為按揭還款壓垮，背後有兩大原因，其一是按息大致偏低，部份時間甚至出現負利率。其次是本地新批樓按年期越來越長，借款人以攤長還款的方式，應對樓價及按揭借款上升。
新盤減價與按揭估價
某新盤二期開售，因開價較一期有明顯折讓，引來一期買家的投訴。有關的投訴未必合理，但卻提示了準買家，購買樓花物業，總有一些難以避免的風險。 事源某新盤二期近日開售，呎價較去年開售的第一期有約一成折讓，引來部分一期買家申訴，認為發展商開價不合理；他們亦擔心二期的開價會影響一期業主申請按揭時的估價，影響按揭借款額。
「先住後付」如何影響新屋按揭申請
發展商推出新盤都有不同的優惠，其中「先住後付」是甚為實際的一種；不過，選用此種優惠，對未來的按揭申請也會有不少影響。 說起「實際」，不少人可能會認為，折實價相宜便最實際。但在用家，尤其是換樓業主的角度來說，受限於申請按揭時的供款負擔要求，售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身，為新居申請按揭時，新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排，買家在購入單位，支付少量訂金、待物業落成即可入住，可以在指定的「佔用期」滿後，才完成交易。
利率料橫行 對樓市影響中性化
聯儲局在3月議息會議上加息0.25厘，議息點陣圖顯示，美息接近見頂，本地樓市的一個隱憂亦會消退。但另一方面，美息在現水平大幅回落的空間不大，置業人士不宜期待2008至2022年的超低息環境重現。 去年港元拆息跟隨美息上升，是本地樓市調整的一大原因。2022年，銀行樓按利率由年初的1厘多，上升至年底3厘多的水平，而且去年底時，美息走勢仍不明朗。低息環境改變，而加息盡頭又難以估計，是大量樓市準買家轉趨觀望，成交萎縮的原因之一