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「先住後付」如何影響新屋按揭申請

Mar, 2023

發展商推出新盤都有不同的優惠,其中「先住後付」是甚為實際的一種;不過,選用此種優惠,對未來的按揭申請也會有不少影響。

說起「實際」,不少人可能會認為,折實價相宜便最實際。但在用家,尤其是換樓業主的角度來說,受限於申請按揭時的供款負擔要求,售價相宜有時也無福消受。小業主本身的自住樓仍有按揭在身,為新居申請按揭時,新居的按揭成數會受限、供款與收入比率的要求也較嚴格。個別新盤提供的「先住後付」安排,買家在購入單位,支付少量訂金、待物業落成即可入住,可以在指定的「佔用期」滿後,才完成交易。

 

新居按揭申請注意事項

對換樓買家來說,以上安排令他們有充足時間出售舊居,再為新居申請按揭,解決了換樓客難以通過按揭壓力測試的難題。不過,此類安排在新居按揭申請上最少有兩個地方要留意。

其一是估價問題,先住後付本質上類似於樓花的建築期付款—以雙方約定的價格,在未來指定日子成交,買家需要申請按揭的話,也是在完成交易一段短時間申請。如果由簽署買賣合約至申請按揭中間,樓價出現較大調整,便可能出現按揭估價不足的問題,買家要完成交易,便要另行籌措資金應付差價。

另一個問題是「先住後付」作為優惠,其優惠價值需要在申請按揭,進行估價時由樓價扣除。例如部份提供先住後付的新盤,買家由於未完成交易已入住,需要向發展商支付「佔用許可費」例如是樓價的5至10%。如果此等費用在完成交易時,賣方會發還予買方,那麼不論樓價升跌,此等費用都需要在按揭估價中扣除。例如單位帳面成交價是1000萬元,佔用許可費100萬元,完成交易時全額發還。在買家申請按揭時,即使樓價上升,物業的估值仍會是900萬,再按此計算按揭金額。

最後要留意稅務安排。假設持有舊居及購買新居的業主是同一人,在簽約購買新居時,從價印花稅仍會以第一標準稅率,即15%計算。不管新居先住後付的時間有多長,買家都需要在一年內出售舊居,才可申請新居印花稅退稅(退回第一標準稅率及第二標準稅率的差額)。

原文刊於經濟日報網站2023年3月29日