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通關對樓市的刺激作用

 1月8日起香港及中國內地恢復免檢疫通關,不少意見認為利好香港樓市。但看好後市的準買家應該留意,通關其實對樓市不會有多少直接影響,主要的利好因素都較為間接。

仍是本地買家為主
上周末受通關消息刺激,一手市場錄得約70宗成交,較前周「大升」130%。但要留意,此種大升是因為此前基數極低。在過去市場較為平穩、有大形新盤開售的周末,正常的一手成交量應在二、三百宗水平。

綜合市場消息,成交量谷底回升,也不是內地買家來港置業。而是多了看好通關會帶動市場上升的本地買家,作出入市決定。事實上,由於多個因素左右,暫時看不到會有大量的內地買家來港入市。

疫後復常需時  全年樓市平穩發展
首先,樓市辣招仍然存在,非本地居民在香港購買物業要付樓價30%印花稅。其次,非本地買家的按揭成數會受限、非本地收入的按揭申請,壓測要求也較嚴。此外,近日內地下調樓按利率,由去年底4厘多,減至4厘以下;由於內地政策開始轉向支持樓市,預期內地按息在年內會持續下跌。香港現時新批按息大概在3.2厘至3.5厘水平,上半年受美息帶動,可能仍有輕微上升空間。過去一段長時間,香港按息明顯低於內地按息的優勢已大幅削弱,甚至可能消失。在以上的因素左右下,不宜預期通關會直接令外來購買力增加。

不過,通關無疑有間接的利好作用。雖然通關初期南下的旅客仍較為疏落,但預期在更多口岸恢復作業、特別是春節過後,人流可逐步回復至疫情前水平。過去受疫情打擊的旅遊、飲食、零售業應該會出現較明顯的復甦。

失業率進一步改善、市民收入上升,才是通關對本地經濟的帶來的直接帶動。而整體經濟改善,應該會慢慢為樓市建立支持。但疫後復常需時,加上去年未售新盤積壓,應該會抵銷通關的刺激作用,預期全年樓市較大機會平穩發展。

原文刊於經濟日報網站2023年1月11日