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新盤積壓 2023年樓價難見可觀升幅

 2022年本地樓市受利率上升及新冠疫情影響,樓價下調約15%,一、二手成交量亦縮減。展望2023年,加息及疫情的影響淡去。疫後經濟復常料會刺激經濟及樓市;但另一方面新盤供應積壓,卻會制約樓價的反彈幅度。

 

因素1:疫情影響淡去
如無意外,香港及中國內地會在今年恢復免檢疫通關,加上海外入境取消強制檢測,香港料可重拾接通中外的中間人角色。由於印花稅等辣招,加上對非本地收入樓按申請的限制、國內限制資金外流等因素,通關可能未必會直接刺激內地或海外資金大量流入本地樓市。但對外人流恢復,料可刺激本地多個受疫情影響的行業。經濟前景向好、加上樓價比高位有明顯下調,或刺激購買力入市。此是市場上部份分析看好樓價可回升的主要理據。

因素2:新盤供應積壓
但另一方面,去年樓市成交淡靜,一手全年銷情只約9,100伙。市場已有預售樓花同意書但尚未推售的新盤約10,000伙;加上新盤現樓貨尾約1.4萬伙;短期可推出新盤量已高於正常的年吸納量。此處尚未計算排隊等批預售的潛在供應。

待售新盤積壓,發展商在年內或難以較進取的價錢開盤。相反,如要維持貨如輪轉,年內開盤料需維持較同區二手一定折扣的策略。如果整體上一手開價都較為保守,二手樓價便難借通關的好消息反彈。雖然市場預期年內美息見頂、令樓市一大隱憂消退。但在海量供應下,樓價難見可觀升幅。

準買家的考量︰供樓佔月入近半?
對有意入市的準買家來說,除了考慮大市走勢,更應考慮自己的財務負擔。在現時新批利率約3.2厘、還款期最長30年的條件下,借款人如收入僅僅通過壓力測試,供款與收入比率會達47.3%。市場現時預期上半年美息仍有一定上升空間、之後可能在現水平橫行一段較長時間。如本地按息受美息帶動,稍微升至3.5厘,上述僅僅通過壓測的案例,供款會增至收入的49%。

以月入近半供樓是否可維持,可能人言人殊,但預期上半年利率仍會上升,而且利率不會在短期內大幅回落,準買家在作出入市決定前,宜仔細考慮利率變化帶來的影響。

原文刊於經濟日報網站2023年1月4日