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另類定息按揭 吸引力曇花一現

理論上在加息周期,定息按揭會有較大吸引力。但2022年1至9月,定息按揭的使用率卻甚為「穩定」,一直只佔新批樓按的0至0.5%水平。但金管局最近的報告顯示,定息按揭的使用率近月卻急升,由去年9月的不足1%,升至11月的逾10%,究竟原因何在?

 

理論上,在市場預期浮息按揭利率會持續上升時,定息按揭的吸引力會相應增加。即使同一時間新批定息按揭的利率略高於浮息按揭,應該仍會有一定數量的按揭申請人為免日後加息、自己的還款大升,而選用定息按揭。但在去年首三季,此現象未有出現:每月新批樓按中,定息按揭所佔比例一直維持在0至0.5%。

原因可能是普遍用家認為定息按揭與浮息按揭的息差「太大」,也可能是因為定息按揭的其他條件,例如現金回贈較少、不設存款掛鈎戶口等有關。

有趣的是,去年第四季,定息按揭佔新批樓按的使用量卻急升,10月有4.6%、11月升至10.4%。為什麼在加息周期開始大半年後,定息按揭會變得吸引?

背後的原因是,香港有兩種定息按揭。一種是由按揭證券公司提供,定息期10年至20年的產品。此類產品定息期較長,理論上較能發揮定息按揭穩定還款的長處、免卻利率波動的風險,整個架構也較接近美國、加拿大流行的定息按揭產品。但可能由於此類定息按揭的利率較同期的浮息按揭有較大息差,例如1月按證公司的10年定息計劃,利率是4.5厘,較一般銀行新批H按利率3.2至3.5厘高出一截;令此類產品在香港的受歡迎程度一直較低。

推動去年第三季定息按揭使用率上升的,反而是架構上較為另類定息產品。去年9月底,一家大銀行推出定息樓按計劃,首2年定息2.75厘,定息期後可轉用H按或P按(H+或P減)。其定息利率與當時主流浮息產品的利率(以當時的封頂利率計,約2.75至2.85厘)接近;2年後轉按,可獲的H+或P減條件也不會變差。簡單而言,此是一個定息期只有2年,之後轉回一般浮息的安排,但特點是定息當下不比浮息利率為高。

對於預期利率上升,但又不願為定息按揭的「好處」(供款固定)付出代價的人來說,此類產品有其吸引力。據了解,去年第三季「定息按揭使用率上升」,主要也是來自此家銀行此種另類產品的貢獻。

不過,上述2年期定息按揭計劃在早前已暫停,而目前市場上也沒有其他類似的產品。估計定息按揭市佔率在去年10月上升,只是曇花一現。而隨市場預期美息將在年內見頂,稍後定息按揭市佔率估計將回落至正常,即接近的水平。

原文刊於信報網站2023年1月10日