2022按揭大事回顧
年近歲晚，又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期，速度與幅度為近幾十年罕見，連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。 （1）實際按息上升 今年美國聯邦基金利率上升4.25厘，香港的利率亦受帶動，其中一個月港元拆息升幅甚於美息，由年初的0.15厘，升至近日一度高於5厘。而最優惠利率（P）亦受帶動，但升幅遠低於拆息；多家銀行的P在年內上升0.625厘。 由於H按都設有封頂利率，如果借款人在去年取用H按，平均還款利率會由年初的不足1.5厘，升至近日的3.125厘。
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按息上升但借款能力不變的按揭場景
本周美國議息，美息上調半厘，市場估計港元最優惠利率可能跟加0.25厘。再看遠一點，明年首季美國可能再加息一次，然後加息期可望告終，香港的按息可能在3.5厘見頂。以「借款能力」計，可說香港人的按揭借款能力沒有減少，但借款人的還款壓力卻已上升。 於11月初，我們曾在估計，本地按息可能在明年初升至3.5厘，而美國通脹有降溫跡象；明年美息上升周期可望告終。現時看來，本地按息甚有機會在3.5厘左右見頂。 按息3.5厘是個有趣的數字，正面地看，2022年初，美國加息周期尚未展開前，一個月港元拆息低見0.2厘，以近2年一般H按條件，按息為H加1.3厘，封頂位為P減2.5厘(P為細P，上半年為5厘)。以未放寬壓測前的標準計，會要求按揭申請人每月還款在「封頂位加3厘」，即按息在5.5厘的情況下，每月還款不逾月入六成。
稅貸影響樓按 準買家借貸前有咩要注意?
又到了銀行推廣稅貸的季節，雖然今年市場利率上升，按揭利率也水漲船高，但多家銀行仍推出實際年利率低於2厘的稅貸，利率較按息更低。對利率敏感的借款人，可能已在籌劃如何善用稅貸。但部署借取稅貸時，也有不少地方要留意。 準買家 — 不可以稅貸作首期 部份有意入市的準買家，可能會考慮借取低息稅貸作首期。但要留意，借取銀行按揭時，銀行會查問樓按申請人的首期來源，如果申請人在按揭前有取用稅貸，紀錄在信貸資料庫內一覽無遺。此借款紀錄，會在兩方面影響樓按申請：首先，申請人要證明首期並非來自借款，銀行戶口存款在扣除稅貸借款後，餘額要高於新購物業首期，才有機會獲批按揭。 其次，稅貸一如其他債務，還款會影響供款與入息比率的計算，在現行按息下，所有債務還款不可高於月入5成；按息上調2厘的情況下，所有債務還款不可高於月入6成。稅貸的利率低、年期短，每月還款佔月入比重較高，可能嚴重擠壓可借取的樓按額度。 不過，如果是取用樓按後申請稅貸，便不會影響按揭申請。
香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多？
提起一般小業主的供樓負擔，大家的印象就是「很高很高」；但去年進行的人口普查反映，居於自置私樓又有按揭借款的住戶，按揭還款佔月入比率只是21%；考慮今年加息，比率也只是微升至23%。整體而言，香港小業主的按揭負擔並不算重。 香港有兩個常用的官方供樓負擔數據，一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」，最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」，最新數字為今年8月，比率為36%。兩者差天共地，因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中位數的家庭，指定按揭條件之下的按揭負擔；後者是新批按揭的實際統計。由於現實中按揭年期較長、平均成數較低、借款業主收入較中位數高，所以統計新批樓按的供款比率遠低於假設數據。
現契樓申請按揭注意事項
香港大概有66%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，即他們手持的物業，已是「現契樓」。現契樓除了有居住價值，在業主有需要時，也可申請樓按套現，取得利率較相宜的貸款。但現契樓申請按揭，也有不少要注意的地方。 現契樓可再按揭套現 一般人第一次申請按揭，大都是初次置業時進行，此種情況下，不管買的是一手樓或二手樓，樓契都不會在買方手上；而完成整個借款、買樓流程後，樓契都會由銀行管有；此時轉按的話，樓契便會由舊按銀行手上轉往新按銀行手上。直到樓按業主供完樓，就會向銀行贖回樓契，物業便會變成「現契樓」。根據2021年的人口普查，香港有66.1%居於自置居所的家庭，已沒有按揭負擔，他們的物業，便都是現契樓。
美國通脹或趨穩
美國10月通脹率按年上升7.7%，雖然屬高單位數，但比市場預期的稍低，令市場憧憬美國通脹放緩，聯儲局可望提早停止加息。由數據看，以上憧憬也不算是一廂情願，美國通脹的確可能已在放緩。 如果你在網上尋找美國消費物價指數CPI(一般理解下的通脹率)，通常被引用的是指數的按年變化，你第一個印象應該是通脹難言受控。今年1月通脹率按年升7.5%，2月是7.9%，之後長期處於8%以上，6月甚至達9%，10月才稍稍回落至7.7%。距離聯儲局的目標通脹率2%似乎有漫漫長路。如果聯儲局堅持壓抑通脹，似乎加息期仍會持續一段時間。
港版次按危機一觸即發？
有報章以頭版報導，香港的新盤有大量涉及財務公司的按揭，並預言樓價調整、利率上升，可能足以引發一場危機。究竟什麼是次按？在香港出現次按危機的風險又大不大？ 報導提及，單計2020至今入伙的新盤，大概有2,000多宗由財務公司承造的按揭，此類樓按，多數在還款之初有「低息優惠」，利率一般為P減，優惠期後利率會升至P加。近期樓價調整，此類樓按的借款人難以轉按，優惠期後利率「正常化」至P加，而P也在上升。還款增加，可能令他們還款出現困難，如大批斷供出現，便可能影響市場。
轉按宗數為何逆市上升？
今年樓市受種種因素影響，成交較為淡靜，成交量按年下跌38%；但同期樓按取用宗數在轉按需求仍強烈的支持下，跌幅不足2成。究竟為什麼港人熱衷轉按？ 今年1至8月，一、二手公私營住宅的成交註冊宗數約34,700宗；較去年同期的56,200宗下跌約38%。今年同期住宅按揭取用宗數約44,000宗，較去年同期的54,400宗下跌約19%。大家應留意到，今年住宅註冊成文量，遠低於同期的按揭取用宗數。 原因1：時差因素 成交註冊與按揭取用的差距，部份原因是「時差」；一手單位如以樓花推出，按買賣合約登記，會在物業落成前註冊。但如買家選用建築期付款，便會待物業成為現樓，才有按揭取用。由於近年建築期付款是一手成交的主流，因此去年或前年售出，今年入伙的單位，不少成交會在過去登記，但今年才取用按揭。 原因2：轉按因素 另一個成交註冊與按揭取用有差距的主要原因是轉按。轉按不涉及買賣，不會反映在註冊數字。但近年新批按揭中，大約有2成為轉按申請，此是按揭取用宗數往往大於成交的一個主要原因。 以今年新批核的按揭宗數為例，1至8月全部新批按揭為6.45萬宗，較去年減少21%，但當中轉按的申請，為1.86萬宗，較去年同期上升19%。反映樓市成交淡靜之下，轉按市場反而更為活躍。 轉按的原因 一般業主轉按有多種可能原因，包括套現、慳息、移除擔保人及賺取現金回贈等等。今年樓市成交量下跌，部份銀行為維持按揭業務規模，開出甚為吸引的條件吸引轉按客戶，個別的現金回贈逾2%。 對大部份浮息按揭的借款人來說，在按息上升的當下，可以應對的手段不多。轉按賺回贈可以抵銷按息，可能是近一年轉按宗數逆市上升的原因。展望未來，按息料會持續上升，估計轉按的申請仍然活躍。不過，雖然銀行爭取客戶轉按的態度積極，但市況的發展卻有新因素制約轉按的規模。 近期樓價有加快調節的趨勢，個別屋苑的估價也有所調整；轉按申請時，銀行會以最新估值計算按揭成數；如果市值有較明顯的調整，部份以較高成數取用原有按揭的客戶，新按金額可能不足以償還舊按，會增加部份業主的轉按難度。 原文刊於經濟日報網站2022年10月26日
按息升至3.5厘的沙盤推演
市場預期年底前最優惠利率會受美息帶動再上升，「細P」可能升至5.5厘，意味新取用按息會升穿3厘。利率持續上升，預料會令市場觀望氣氛維持更長時間，但對實際上在供樓的小業主來說，暫時影響仍是有限。 執筆時市場主流估計，本周美國議息，聯邦基金利率會上調0.75厘，12月可能再上調0.5厘至0.75厘。受美息帶動，估計年底前香港的「大和細P」分別會上調至5.75厘及5.5厘水平，即較10月底上升0.375厘。一般新批按揭利率也會由目前的約2.7厘，升至約3.1厘。如明年美息持續上升，按息在明年初可能升至3.5厘。 按息望升，無疑令市場的觀望氣氛持續，2019至2021年，一手住宅按月平均成交約1400宗；今年9月成交量卻不足600宗，10月更不到400宗。本周美國落實加息後，預料港元最優惠利率會跟隨上調，幅度未明；但在股市下跌、全面開關無期的大環境下，按息即使輕微上調，也可能令更多準買家暫緩入市。香港的「0+3」檢疫安排，未見吸引海外遊客來港，卻見大批港人部署外遊；年底前市場上一群潛在買家離境渡假，樓市進入傳統淡季，除非一手樓出現更明顯的折讓，否則未來幾個月，一手按月成交量可能在三位數徘徊。 不過，對已經在供樓的借款人來說，按息上升對財務帶來的實際影響暫時仍然有限：以未償還樓按500萬元、還款期25年計，按息在2.7厘時，每月還款22938元；當按息升至3.1厘及3.5厘時，每月還款會升至23971元及25031元；即較現時上升4.5%及9.1%。如果一名借款人在9月底壓測放寬後，收入僅僅通過壓測成功借入500萬元，其收入應在4.7萬元水平。如按息上升至3.1厘及3.5厘時，每月還款分別會升至其月入51%及53%，比起近幾年新批按揭平均佔月入約40%，算是偏高，但也未達危險水平。 單論按息，目前最大的變數是聯儲局是否會持續堅持「壓抑通脹」的目標。美國9月的消費物價指數按年上升逾8%，遠高於聯儲局的目標2%水平；理論上聯儲局需要持續加息。如果美國持續加息，港息受帶動上升，一般樓按借款人的每月供款負擔便會進一步增加，也可能打消更多準買家的入市念頭。 當然，美國物價指數近3個月的增長其實已趨向平穩，9月較6月只上升0.5%；此亦是市場上部分意見認為加息漸近盡頭的理由。美國的通脹是否開始受控，要多幾個月的數據才可明朗化，在此之前，估計市場的觀望氣氛仍會維持濃厚。 原文刊於信報網站2022年11月1日