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2022按揭大事回顧

年近歲晚,又到了回顧與前瞻的時間。今年因美國進入加息周期,速度與幅度為近幾十年罕見,連帶香港的按揭市場都出現多個重大變化。

(1)實際按息上升

今年美國聯邦基金利率上升4.25厘,香港的利率亦受帶動,其中一個月港元拆息升幅甚於美息,由年初的0.15厘,升至近日一度高於5厘。而最優惠利率(P)亦受帶動,但升幅遠低於拆息;多家銀行的P在年內上升0.625厘。

由於H按都設有封頂利率,如果借款人在去年取用H按,平均還款利率會由年初的不足1.5厘,升至近日的3.125厘。

 

另一方面,多家銀行亦調整新造按揭的利率,例如今年初,P為「大P(年初為5.25厘,現為5.875厘)」的銀行,H按封頂利率一般為P-2.5厘;現時有部分銀行已調整至P-2.25厘,進一步推高新造按揭的利率,12月加息後,不同銀行新造H按利率現時介乎3.125厘至3.625厘不等。

(2)壓力測試要求放寬

金管局在2010年引入按揭壓力測試要求,樓按申請人除了要符合供款不逾月入一半的基本要求外,在計算按息上升2厘時,還款不可高於月入六成。其後在2013年,要求收緊至按息上升3厘時,還款不可高於月入六成。壓測背後的理據,是低息期可能刺激貸款需求,一旦利率「正常化」,會令借款人的還款壓力大增。壓測可以在一定程度上保證,借款人不會過度借貸。

因應今年利率回升,金管局亦調整壓測要求,恢復至「按息上升2厘時,還款不可高於月入六成」。此舉在一定程度上抵銷了加息持續推高申請人入息要求的影響。

(3)新造按息差異化

過去銀行為一、二手物業提供按揭,貸款條件基本上沒有差異。但今年起,部分銀行為一、二手物業提供的按揭條件出現變化:一手樓的按揭條件較二手樓有較高優惠,利率略低。此外,多家銀行提供「綠色按揭」,為合資格環保住宅(多數是新樓或新入伙樓宇)提供較多的優惠(多數為較高的回贈)。

此外,過去多家銀行為H按提供的「封頂利率」,一般等同於同一銀行的P按利率。令H按用家「有贏無輸」。但近日部分銀行H按的封頂利率會較P按利率為高,令新造H按的利率略高於同一銀行的P按利率,影響所及,新批按揭申請中,P按比例由9月份的1.3%上升至10月份的9.1%。

展望明年,預期港息在上半年會跟隨美息,有輕微上升空間。而不同銀行的按揭產品差距擴大,按揭申請人在選擇樓按產品前,「貨比三家」將是最基本的策略。

原文刊於置業家居2022年12月24日