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香港業主供樓負擔—加完息也只是兩成多?

提起一般小業主的供樓負擔,大家的印象就是「很高很高」;但去年進行的人口普查反映,居於自置私樓又有按揭借款的住戶,按揭還款佔月入比率只是21%;考慮今年加息,比率也只是微升至23%。整體而言,香港小業主的按揭負擔並不算重。

香港有兩個常用的官方供樓負擔數據,一個出於政府經濟報告的「市民置業負擔指數」,最新的數字是今年第三季的73%。此數字是以45平方米單位的按揭供款(假設按揭成數為70%及年期為20年)相對私樓住戶入息中位數的比率。另一個是金管局向立法會提交報告中的「新批住宅貸款的平均供款與入息比率」,最新數字為今年8月,比率為36%。兩者差天共地,因為標準不同。前者是假設一個入息處於私樓住戶中位數的家庭,指定按揭條件之下的按揭負擔;後者是新批按揭的實際統計。由於現實中按揭年期較長、平均成數較低、借款業主收入較中位數高,所以統計新批樓按的供款比率遠低於假設數據。

不過,金管局的數字只反映統計時「新批」樓按的供款負擔。但現實中更多按揭是已取用多時,金管局的統計便無法反映此些業主的一般供樓情況。幸好統計處的人口普查對此有一定補充。

根據2021年的人口普查,香港有130萬戶家庭居於自置物業,當中44萬戶有按揭未償還。只計私樓的話,有按揭未償還的家庭,在2021年的每月按揭還款中位數為13500元,尚餘按揭年期20年,供樓負擔比率為21.2%。人口普查反映的供樓負擔較金管局統計為低,是預期之內的結果:一般來說家庭收入會增加,過去十年按息大致穩定,結果便取用按揭時供款比率佔三成多,慢慢下跌至兩成多。

Businessman carrying house debt in flat design. Mortgage debt, home loan concept

考慮到去年中平均按息約1.5厘,今年按息升至3厘、整體借款家庭入息不變的話,上述21.2%的供款負擔中位數,現時估計大致會升至22.7%—大致仍在低負擔水平。

此個偏低的數據,以及過去十年因種種辣稅被壓抑的投資者入市比例,是樓市三年疫情、加息陰霾下雖見調整,但未見恐慌拋售的主要原因—大致上過去十年入市的都以自住用家為主,加上壓測大致保證了借款人有一定負擔能力。市場會因為少量急讓的成交令樓價指數下跌,但卻遠遠未到海量放盤拋售,令市場暴跌的情況。

原文刊於信報網站2022年11月29日