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Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

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Negative Equity Mortgage – What It Means for Financial Institution

提起負資產,不少人會認為,除了借款人,貸款機構也應該一樣緊張──作為貸款抵押品的價值,已經低於未償還貸款餘額了,可以不擔心嗎?但由貸款機構角度看,其實有眾多方法處理相關風險,對於現有甚至可見將來的負資產規模,可能會有所關注,但遠遠說不上緊張。

「抵押品價值低於未償還貸款額,貸款機構會心驚膽戰」,換一個說法是認為「高成數按揭對貸款機構的風險也較高」。此一觀點驟眼看來合乎情理:八成按揭的情況下,樓價跌兩成便是負資產,借款人一旦斷供,貸款機構便有損失,六成按揭的話,樓價要跌四成才是負資產,似乎對貸款機構較為穩陣。

以上思維可能偏向於經營當舖,而不是現代的物業按揭。經營當舖者,對借款人的個人財務情況所知有限,除了收取較高的利息平衡風險外,業務的着眼點唯有在於抵押品的價值。萬一當舖的朝奉(負責對抵押品估價)睇漏眼,又或抵押品價值因故下跌(例如金價波動),的確可能在個別貸款出現損失。

而樓宇按揭作為有抵押貸款,與典當業務相近──以有價資產作為貸款抵押。但也有不盡相同而十分重要分別:第一點當然是極低的利率,近10年的平均按息,低至2厘左右。在低回報下,銀行自然會規避高風險的操作,此便帶來第二個重要差別:對客戶的了解。一般業外人士會認為,貸款者最重視抵押品的價值,其實正規按揭業務經營者更重視購買物業的目的(自用或投資),以及借款人的還款能力及還款意願。

在香港,貸款機構很了解按揭借款人的財務情況。正規的物業貸款,對借款人的還款能力有所要求;而在近年推出壓力測試、信貸資料庫引入正面信貸資料後,貸款機構對借款人的了解更為詳盡,完全可以做到透過客戶篩選,去揀選有還款能力、還款紀錄良好的客戶去提供按揭。

今年武漢肺炎肆虐,料將影響本地經濟增長,參考2003年的數據,我們估計失業率有可能上升至5%水平,連帶個人破產數字、信用卡壞賬等數據都會惡化。而按揭拖欠比率亦不會例外,但程度可能比一般人估計的為輕。

現時3個月以上的按揭拖欠比率貼近歷史低位,約為0.03%。回顧歷史,香港在失業率處於8%水平的年代,按揭拖欠比率的紀錄高位亦不過是1.4%水平(比美國現時號稱近年最佳紀錄的約2.45%更低)。

要留意的是,拖欠還款的,又不一定全部惡化至銀行收樓、更不一定全部是資不抵債。整體上只要借款人的還款維持穩定,銀行或貸款機構又為什麼要特別憂慮抵押品是否負資產?

宏亞在2002年因應當年大量負資產業主未能轉按減息,在香港與本地銀行提供破天荒的負資產按揭,當年市值100萬元的物業,借款額可達140萬元,即按揭成數是140%,而且計劃推出之後,樓價仍在下跌。當年此類負資產按揭風險可控,今日按揭保險等高成數按揭產品貸款上限只是抵押品市值的八至九成,而且其他監管措施更為完善,貸款機構駕馭負資產的風險能力其實遠勝當年。

基於宏亞過去18年的按揭貸款經驗、累積的客戶還款模型及數據,我們預計,由於近年香港引入按揭壓力測試、信貸資料庫亦加入正面按揭資料,監管更完善的今天,就算失業率惡化至5%水平,拖欠比率亦不會高於1%。對謹慎營運的按揭貸款機構來說,近期的經濟波動當然會引起他們的注意,但尚未至於憂慮末日來臨。

葉敬誠
宏亞按證助理副總裁

原文刊於信報網站2020年2月11日