他山之石──美國次按問題未解決
十年前金融危機導火線是美國發生次按風暴，禍延世界各經濟體。多國惟有以量化寬鬆救市，不斷供應的資金結果推動樓價大升。十年下來，美國當地有分析卻指出，當日的次按危機其實未完全解決，仍為當地經濟帶來隱憂。
有一篇近日刊於Bloomberg的分析，題為America’s Mortgage Market Is Still Broken(仍然破碎的美國按揭市場)(https://www.bloomberg.com/view/articles/2018-04-30/america-s-mortgage-market-is-still-broken)
次按的借屍還魂?
文章指出，十年過去，當年導致次按危機的關鍵漏洞仍有待填補。當日的危機源於欠缺監管的機構，隨意批出貸款。而貸款機構亦欠缺處理拖欠供款的能力。而把按揭資產證券化、售予投資者，萬一出現壞賬，更因涉及多方而無從問責。到了大批借款人斷供，問題便愈滾愈大，最終威脅整個金融體系。
危機過後，監管大幅收緊。部分銀行如美國銀行更是遠離按揭市場──但卻持續貸款予財務公司營運按揭業務，據報道，當地非銀行的財務公司的市佔率，已佔新批按揭六成。財務公司比銀行的批核標準更寬鬆，亦更欠缺資源處理可能出現的違約個案；整體上導致當年「出事」的漏洞，可說從未改善──那些實際上欠缺還款能力的人，仍可在財務公司取得按揭貸款，而一旦出現明顯違約狀况，為財務公司提供融資的銀行，一樣會出現不能承受的壞賬。
他山之石，可以攻玉。由美國的情況，我們可以對照香港按揭市場。美國按揭市場的幾個脆弱環節，在香港應該不成問題──香港銀行的貸款基本上自行管理，由香港金管局要求的壓力測試、按揭正面信貸資料等授信機制，欠缺還款能力者根本難以於銀行取得按揭，亦由根源上大幅減少斷供的規模。
筆者亦可以肯定，香港按揭市場在金管局在過去十年來的正本清源式管理下，具透明度、以信用授信和客戶篩選(Credit Acceptance and Customer Selection Standards)原則發展出來的正規按揭(Conforming Mortgage)制度，不單保障了金融體系，亦創立了高質量又主流的信貸市場。香港的90天未償還按揭貸款比例只有0.02%，相信是世界前列分子。
本地財務公司按揭組合被誇大
討論至此，可能有人會說，香港也有財務公司，一樣會以較寬鬆的標準批核按揭，年前不就有人提出，一旦樓價調整，財務公司會大規模Call Loan，令市場出現上萬個銀主盤？
無容置疑，財務公司在香港按揭市場相當活躍。但香港的情況與美國有兩點根本的不同：資金來源及市佔率。上述文章提及，美國部分銀行本身絕跡於按揭市場，但卻向財務公司提供融資營運按揭業務。而在香港，金管局早已作出限制，財務公司不可由本地銀行取得資金營運按揭。
其次，財務公司在本地按揭的市佔率也偏低──實際數字因大量財務機構並非上市公司而難有準確答案。至2017年中，香港有1948家公司持有放債人牌照，但由於按揭業務資金高度密集，不是所有放債人都從事按揭業務。如果當中四成從事按揭，每家資金2億元計，財務公司按揭總值大概1560億元。但這仍然是一個高估數值。
讀者或會問2億元是否低估。參考去年一家上市公司附屬的財務公司，與地產代理高調推出按揭產品，但不一會便停止接受申請。原因就是其資金水平就是2億元，以每宗按揭500萬元計，大概只可借40宗，估計接到100宗申請便夠數收工。
我們再參考80:20理論，如果上市的財務公司規模較大，估計他們佔本地非銀行按揭業務比重的80%。筆者找來四家主要有提供按揭的上市財務公司年報，其貸款組合(包括按揭及非按揭)，在7億至13億元之間。就算我們把他們的全部貸款當成按揭計算，四家機構的按揭總額亦不足40億元，再把80:20理論倒過來，即四家上市財務公司只佔非銀行按揭市佔率的20%，本地財務公司的按揭組合規模則只會在200億元水平。200億元與上文估計的1560億元相差甚遠，但實際數字大概會在兩者之間，而數字應貼近200億元這邊。
相對於銀行按揭貸款1.2萬億元的結餘，財務公司按揭的比重可算相當低；萬一出現狀况，連鎖衝擊並非市場的誇張說法。可以說，有關於財務公司按揭「出事」的影響，是被誇大的。
美式按揭危機，不少人認為源於監管不力。但筆者認為，更大的問題是當地由投資銀行家主導市場發展。投資銀行家，與商業銀行家的操作心態完全是兩回事。前者關心的可能是如何運用財技，包裝和轉售資產；後者卻是分毫必計，時時計算抵押品價值、借款人質素。由投行出身的人主導按市，結果便是把次級貸款包裝華麗後衍生又衍生，最終連環爆破。
香港有幸，除了負責任的監管機構，本地銀行業也尚未習染美國市場投資銀行主導的心態。兩個因素相加，令香港信貸市場維持一個較為穩定的低風險局面。
作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁