轉個角度的〝醒覺市〞
港府「加辣」後,部分資金轉投印花稅較相宜的車位,推高了車位的成交價。港島一個新盤的兩個車位以九百多萬元,有指價錢都可以買一個太古城單位了。此是典型的本土視野,以本地住宅價格作為比較車位價錢是否合理的座標。很少有人想到,其實市場有大批買家,衡量價值的座標體系完全不同。
近日資金追捧車位,令車位租金回報率開始下跌,平均只有2、3厘水平。以本地視野看,投資車位的吸引力開始下跌。問題是,換一個視角,結論可能完全不一樣。
假設你是來自內地的投資者,你偏好投資房地產,考慮租金回報時,你比較的回報率,便未必是香港的車位與香港的住宅單位。原來內地的大城市,例如北京、上海,住宅租金回報率只有約1厘。座標一轉,香港的車位、以及單位的回報率,看來便相當吸引。更重要的是,資金來港,可能意不在租金回報—雖然不少香港人認為一國兩制日漸變調,但對很多內地人來說,香港仍然有莫大吸引力—資訊及出入境仍然自由、特區護照遠較中國護照方便、食物大致安全、資金流動自由方便配置等等、空氣污染問題比北方好得多。
港人習慣擁有、視為平常的制度優勢;內地人雖不宣諸於口,卻甘之如貽。
新港人遍及全階層
當然,港府加辣後,內地人在香港購置住宅,印花稅支出高達樓價30%,不可謂不高。但需留意,有大量「新香港人」已經取得永久居民身份,置業不需付高額稅費;不過,他們的視野、衡量價值的座標,卻是一時三刻難以改變。
一般港人日常用語,將1997年主權移交後移入的稱為新香港人,保守估計,佔人口比率大概在八份一左右:單程證每年來港人數4、5萬,20年下來總數約100萬人。2003年後,港府推出「輸入優才」計劃,至2015年底,累積共83,685名內地人才由此途徑來港。
另一個投資移民計劃於2015年終止接受申請,至2016年6月,有29,366宗申請獲批,當中28,564宗獲批個案為「已取得外國居留權的中國籍人士」。再加上2008年港府推出「非本地畢業生留港/回港就業安排」,中國內地來港畢業生可留港 12個月,有工作的話可持續留港2015年,港府估計已有16萬人由此居留香港。
以上幾個計劃下留港人士,住滿7年即成永久居民,此些專才、本地大學的內地生,有多少人最終會留下長期定居,難以估計,但他們涉及由草根至富豪的各階層,在港工作、留學,已經即時增加住屋需要,未來如決定定居,亦將進一步推高私樓需求。
排外的時效謬誤
最後也要考慮一批另類的香港人,法律上在香港出生的華人就是永久居民,2004至2012年有近19萬父母均非香港人的「雙非嬰」在香港出生,其後港府以行政手段減少內地孕婦來港,數字才告下跌。此批雙非嬰的父母,未來可能以家庭團聚理由以單程證來港定居。要留意大部分雙非家庭家境其實不錯,在大陸都是中產階層;此類家庭未來可能進一步改變新來港人士的住屋需求。
有人說,眾多專材、投資計劃,加上內地生留港,背後有政治原因,是耶非耶,可另外討論。單純由經濟角度考慮,內地移民為人口增長主要來源的情況己成定局。土生土長香港仔眼中的天價成交,在新港人心中卻可能是價廉物美。評估未來樓市走向時,人口結構的變化已是難以忽略的因素。
過去十年,新港人數量大幅增加,相信只是開始,在往後這些新晉將涉足經濟以外的政冶和社會轉化。所此今天「講獨排外」被廣泛認為只是偽命題,筆者認為真正原因不在於獨立可不可能、成不成事。而是一葉輕舟的時不予我,一切都不復返罷了!站在現實主義立場,如其講獨,不如討論新舊港人如何整合、融合、又或是契合才對?
原文刊於信報網站2016年12月12日
作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁