News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

Archive for 2015

由無能到廢青的樓市

(刊載於 hkej.com, 11/08/2015) 香港可能是世上最信奉現實主義,只問當下成效,不問是非的城市。但過份強調現實主義,最終損失的還是整體社會。 巴士上的社會縮影 話說筆者周前擠上了滿是放工市民的巴士,在車上,我只能站在八達通感應器的位置,而周邊還站滿了好幾個乘客。車行不久,只聽司機呼籲乘客不要在上層站立,筆者亦感覺巴士行車比平日略見搖晃──這或多或少顯示巴士可能已輕微超載。 待巴士前行多站,約有1至2人下車,而站上有市民示意上車,但司機可能判斷乘客已太多,沒有打開前門讓候車的市民上車。此時一名外籍男子竟由還未關上的中門進入,司機見狀,要求該人離車,但該男子卻慢慢擠近前門,打算拍卡付車費。但乘客實在太擠,根本是寸步難行,他便遞出八達通,要求靠近司機位置的乘客協助他拍卡,居然有人接過他的八達通,在機上一拍!

善意盈盈的融資方案

(刊載於 hkej.com, 28/07/2015) 有時看電視廣告,會覺得世上有很多好心人,你有財務問題,他們會幫你「度掂佢」;他們會提醒你投資機會一瞬即逝,幸好市場上有特快批核的融資渠道,而且不需入息證明,有樓契就可以有錢到手。 筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好,或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會,有樓在手的業主也的確可抵押物業,快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會,最重要是快速融資,短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手,都返曬來」啦。 類似的好心建議尚有很多,例如「置業初期開支大,不如先借一個二按,頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來,類似的說法不算有錯,只是此等好心建議,都建基於一個假設—現況不變。

估值的風險制約

(刊載於 hkej.com, 14/07/2015) 兩星期前,筆者談到買家明明在樓市的大牛市中入市,仍要蝕讓的理由,故事背後其實反映市場生態的轉變。 先分享一段舊聞,數年前,某發展商推出一個港島豪宅盤,標準單位曾創出呎價7萬多元的成交紀錄,較鄰近新盤成交呎價高出近倍;之後有多宗高價成交「撻定」,取消交易離場,發展商指是銀行估價不足所至。

牛市入貨勁蝕的底蘊

(刊載於 hkej.com, 30/06/2015) 近日幾個大型新盤熱賣,幾乎都是開售首天便沽清,它們都有一個共通點:都被形容為貼市價開盤,意思是比起鄰近二手屋苑,新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常,但幾年前情況絕非如此。 逆市蝕讓的一手樓盤 報載西貢一宗洋房轉讓,新近以6200萬元成交,原業主於2006年初以7480.5萬元購入,單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小眾,另一個大圍新盤,4、5年前開售,幾年間大市持續上升,此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案,直至樓價再度上升,近月成交才見輕微獲利。 明明在大牛市入市,持貨數年仍要蝕讓,原因何在?翻查剪報,2005年後,新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況,幾乎成為一手市場常態,直至近年,新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。

樓市的薛西弗斯

(刊載於 hkej.com, 16/06/2015) 早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判,嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境,最近引來一位朋友回應;他認為在荒謬樓市制度下受苦的,不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民,也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。 永續的刑罸 話說一個凡人名為薛西弗斯,因違抗神旨,要受永罰之刑,他要在山谷底將一顆大石推上山;到了山頂,大石會自然地再滾至谷底,薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山,了無意義的行為。

樓市宅男

(刊載於 hkej.com, 01/06/2015) 早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。 包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。

壓測保障銀行與小業主

(刊載於 hkej.com, 19/05/2015) 近年按揭市場一個較明顯的變化,是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭,大致上只要按揭供款低於月入五成,便認為申請人有能力應付供款。市場習慣已久,加上壓測標準推出後曾收緊,不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩,不明所以。不過,壓測的管理面向不單只是銀行,實際市民的風險意識亦被提高。 壓測風險面向 過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準,好處是簡單易明;壞處是欠缺利率敏感度。

負資產衍生的壞賬

(刊載於 hkej.com, 5/5/2015) 上星期筆者提到,拖欠最差時於2001年,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%;其中,17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞賬,原因何在? 很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值,例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%。 當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞賬的機會率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

壞賬的線性模型

(刊載於 hkej.com, 28/04/2015) 在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。 首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。

財務機構爆煲風險

(刊載於 hkej.com, 14/04/2015) 市場擔心,銀行按揭收緊,會迫使用家轉向財務機構尋求二按,以解決首期融資問題。當然不排除有此可能,但由債仔角度看,誰會去借利率動輒20厘的按揭產品? 以往不排除有個別炒家借取二按,購入平價單位作短炒,只要買賣時間短,利率高一點問題不大。不過,在政府推出雙倍印花稅和額外印花稅後,此類操作幾乎絕迹。至於長線投資者又會不會以二按購入單位?或者有可能,但卻不能理順一般物業租金回報率2厘多,高息按揭絕對會蠶食租金,而出現負回報。 那麼主要借高息二按的是什麼人?據我們的觀察,其中一類是「債冚債」的人。當中又可分為兩類:一種是舊債到期,要借新債償還;在此種情況下,新債債息可能高於舊債,最終拖垮借款人財務;第二種是以較低息的新債代替較高息的舊債;利率20厘在按揭貸款算高,卻比信用卡普遍逾30厘的利息低得多。此類操作,計算上借款人的財務情況反而是較前改善。不過,兩種情況都與主導樓市用家關係不大,可說是小眾的非主流貸款。