News and Insights

Pan Asian Mortgage Company Limited is a Hong Kong based innovative financial services company, specializing in mortgage origination and capital market financing.

Archive for 2015

由無能到廢青的樓市

(刊載於 hkej.com, 11/08/2015) 香港可能是世上最信奉現實主義,只問當下成效,不問是非的城市。但過份強調現實主義,最終損失的還是整體社會。 巴士上的社會縮影 話說筆者周前擠上了滿是放工市民的巴士,在車上,我只能站在八達通感應器的位置,而周邊還站滿了好幾個乘客。車行不久,只聽司機呼籲乘客不要在上層站立,筆者亦感覺巴士行車比平日略見搖晃──這或多或少顯示巴士可能已輕微超載。 待巴士前行多站,約有1至2人下車,而站上有市民示意上車,但司機可能判斷乘客已太多,沒有打開前門讓候車的市民上車。此時一名外籍男子竟由還未關上的中門進入,司機見狀,要求該人離車,但該男子卻慢慢擠近前門,打算拍卡付車費。但乘客實在太擠,根本是寸步難行,他便遞出八達通,要求靠近司機位置的乘客協助他拍卡,居然有人接過他的八達通,在機上一拍!

善意盈盈的融資方案

(刊載於 hkej.com, 28/07/2015) 有時看電視廣告,會覺得世上有很多好心人,你有財務問題,他們會幫你「度掂佢」;他們會提醒你投資機會一瞬即逝,幸好市場上有特快批核的融資渠道,而且不需入息證明,有樓契就可以有錢到手。 筆者覺得沒有必要懷疑以上廣告背後的動機是否良好,或者世上的確有一些一瞬即逝的投資機會,有樓在手的業主也的確可抵押物業,快速取得所需現金。明明有大賺的投資機會,最重要是快速融資,短期利息支出高一點又何妨?所謂「轉一轉手,都返曬來」啦。 類似的好心建議尚有很多,例如「置業初期開支大,不如先借一個二按,頭兩年低息/免息免供/供息唔供本」等等。表面看來,類似的說法不算有錯,只是此等好心建議,都建基於一個假設—現況不變。

估值的風險制約

(刊載於 hkej.com, 14/07/2015) 兩星期前,筆者談到買家明明在樓市的大牛市中入市,仍要蝕讓的理由,故事背後其實反映市場生態的轉變。 先分享一段舊聞,數年前,某發展商推出一個港島豪宅盤,標準單位曾創出呎價7萬多元的成交紀錄,較鄰近新盤成交呎價高出近倍;之後有多宗高價成交「撻定」,取消交易離場,發展商指是銀行估價不足所至。

牛市入貨勁蝕的底蘊

(刊載於 hkej.com, 30/06/2015) 近日幾個大型新盤熱賣,幾乎都是開售首天便沽清,它們都有一個共通點:都被形容為貼市價開盤,意思是比起鄰近二手屋苑,新盤開價未見明顯的溢價。現在大家認為此情況十分正常,但幾年前情況絕非如此。 逆市蝕讓的一手樓盤 報載西貢一宗洋房轉讓,新近以6200萬元成交,原業主於2006年初以7480.5萬元購入,單位9年貶值1280.5萬元。如果說洋房市場較小眾,另一個大圍新盤,4、5年前開售,幾年間大市持續上升,此屋苑去年卻出現單月十多宗蝕讓個案,直至樓價再度上升,近月成交才見輕微獲利。 明明在大牛市入市,持貨數年仍要蝕讓,原因何在?翻查剪報,2005年後,新盤開價不乏高出二手市價幾成的情況,幾乎成為一手市場常態,直至近年,新盤溢價才減少。其中的發展值得深入討論。

樓市的薛西弗斯

(刊載於 hkej.com, 16/06/2015) 早前撰文討論小眾人士對今天的樓市倫理批判,嘗試冠以「樓市宅男」之說去形容他們當下處境,最近引來一位朋友回應;他認為在荒謬樓市制度下受苦的,不止於那些「死慳死抵」也不能入市的市民,也包括那些表面上盡享制度好處的收租公。朋友說了一個「薛西弗斯的神話(The Myth of Sisyphus)」作比喻。 永續的刑罸 話說一個凡人名為薛西弗斯,因違抗神旨,要受永罰之刑,他要在山谷底將一顆大石推上山;到了山頂,大石會自然地再滾至谷底,薛西弗斯便要永遠重複此個不斷推石上山,了無意義的行為。

樓市宅男

(刊載於 hkej.com, 01/06/2015) 早前偶爾重溫某齣粵語長片,飾演包租公的高佬泉向租客追租,租客張瑛無租交,向包租公說「欠你3個月租啫,使唔使咁緊張?」粵語長片一句對白,折射了世道人心的變化。 包租公角色演變 在粵語片時代,一般收租公的角色是十足的丑角,而當時環境,租客「欠租3個月」仍認為應被寬待。時光飛逝,收租公成了人人稱羡的角色:至於欠租,租客膽敢欠租一個月,業主大概已立即展開追租程序。 今時今日,香港人似乎有一個常見的理財目標:先儲錢置業,待樓價上升,便套現再買第二、第三套物業,以出租應付按揭供款。此種一開二、二開三、買樓收租的發達途徑便是不少港人心中的發達途徑。

壓測保障銀行與小業主

(刊載於 hkej.com, 19/05/2015) 近年按揭市場一個較明顯的變化,是金管局引入壓力測試的概念。以往銀行批核按揭,大致上只要按揭供款低於月入五成,便認為申請人有能力應付供款。市場習慣已久,加上壓測標準推出後曾收緊,不熟悉貸款批核標準的借款人會認為壓測計算麻煩,不明所以。不過,壓測的管理面向不單只是銀行,實際市民的風險意識亦被提高。 壓測風險面向 過去本地銀行以「供款負擔比率(Debt Income Ratio, DTI)低於月入五成」為授信標準,好處是簡單易明;壞處是欠缺利率敏感度。

Mr. Leland Sun Elected to the HKGCC General Committee

Mr. Leland Sun, Managing Director and Founder of Pan Asian Mortgage Company Limited, has been elected to the General Committee of Hong Kong General Chamber of Commerce (HKGCC). Born in Hong Kong, Mr. Sun is an experienced financial services professional with longstanding business experience internationally and in the Mainland. Mr. Sun has been an active Member of HKGCC for more than 10 years and is dedicated to serving Hong Kong business interests and has been a strong advocate of small and medium enterprises – the foundation of Hong Kong’s success. As a financial markets pioneer, Mr. Sun believes that “Striving for Innovation” will continue to enhance Hong Kong’s competitiveness.  Mr. Sun is currently the Chairman of the Coalition of Service Industries and a Member of the China Committee, as well as a Past Chairperson of the Financial Services Committee at the HKGCC. He also serves as an independent director of Chongqing Rural Commercial Bank and Mizuho Securities Asia. Previously, he served as Board of Governor and Treasurer at the American Chamber of Commerce in Hong Kong from 2006 to 2011. Mr. Sun is honored and privileged to have been elected to the General Committee and will draw from all areas of his accumulated experience to serve the members of HKGCC.

負資產衍生的壞賬

(刊載於 hkej.com, 5/5/2015) 上星期筆者提到,拖欠最差時於2001年,市場約有73億元按揭貸款被拖欠(遲會)3個月以上,計及當年整體負資產比率23%;其中,17億元可能是負資產,即使全部斷供,但卻不代表銀行會有17億元壞賬,原因何在? 很簡單,抵押品市值雖然低於貸款餘額,卻仍有其價值,例如物業市值100萬元,按揭未償還餘額200萬元,負資產比率是200%,但銀行收回物業拍賣,損失是只是100萬元,佔未償還按揭餘額50%。 當然,說2001年遲會的73億元中,負資產個案比例等同於整體(即23%)會是一個較為樂觀的估計。一般而言,遲會時間愈長,壞賬的機會率愈高,例如2001年中,拖欠6個月以上的比率為0.94%(即約49億元),大概可以說,每3宗遲會3個月以上個案,2宗有極高機會斷供,而有關抵押物業是負資產的機會,變為壞賬的機會亦較大。

壞賬的線性模型

(刊載於 hkej.com, 28/04/2015) 在不少人的心目中,按揭成數愈高,對借貸雙方的風險亦愈大,甚至有人認為一旦借款人拖欠供款(行內叫遲會),銀行便會出現壞賬。其實,由遲會到壞賬,有一個發展次序。有趣的是,要避免按揭組合成為壞賬,重點其實不只在於按揭成數高低,更在於借款人的還款能力。 首先要表明的是,對貸款人來說,任何有抵押貸款都有風險──借款人(債仔)斷供,而抵押品市值又跌至低於未償還貸款餘額時,貸款人便會出現損失。因此,具體而言,「物業成為負資產」及「債仔斷供」兩個情況,便是貸款機構需要處理的風險問題。