(刊載於 hkej.com, 22/12/2015) 美國加息後，市場仍然在預測樓市將跌，有說會出現五至十個百分點的跌幅、有些估計跌二至三成。筆者不是先知，沒有預言的能耐，只能把市場片面、零碎和殘缺的資訊作整理，嘗試做一點歸納和分析。今次講的是近半年熱爆的發展商一按，筆者簡稱為地主頭按。 今年一手樓市的新特色是，多家發展商透過旗下財務公司，為新盤買家提供整筆高成數一按。先前說過對於發展商而言，提供一按是以密集資本換取延後的利潤，當中涉及的不是價值判斷「應不應」的考量，而是操作上「得唔得」的問題。今次將了解這個作業對市場的影響。
某家銀行調查，有一半被訪者估計未來2年樓價將回落。此等民調可提供宏觀方向，但很難與被訪者深入討論他們判斷樓價走向的前因後果。友人早前進行了一個「小型樓市民意調查」，頗有意思的正好摻雜着有樓、無樓被訪者的不同想法。 大型民意調查的價值也許在於規模和其代表性。畢竟那些「民調」是有規有矩的科學。不過，不管問卷如何設計，亦難避免被訪者會將客觀評估及主觀意願混 淆；例如估計樓價將回落，究竟是「估計樓價回落」，抑或是「希望樓價回落」，已經難以判斷。更不排除部分人只是隨眾，將社會主流意見當成自己的答案(凱恩 斯提過的「選美理論」，叫大眾估計誰是選美冠軍，眾人往往會估計他人的意見作為自己的意見)。
(刊載於 hkej.com, 24/11/2015) 上星期足球場上港中大戰，已多年未見港人如此關心一場球賽，球場內外發生的種種，正好令我們重新肯定香港價值。 港中大戰，事關兩隊以小組第二名出線世界盃的機會，更兼之前香港部分球迷在其他賽事「噓國歌」，惹來內地輿論不滿。兩地矛盾升溫，球賽進行時，港中球迷被絕對分隔，連廁所都要分開，嚴格程度有如南非當年種族隔離；警隊更是動員1200人面對6000球迷以維持秩序，是相當保險的做法。
(刊載於 hkej.com, 10/11/2015) 多個新盤推出包批按揭，號稱不設壓力測試，理論上申請即批。發展商要推出此類按揭的動機似乎已是路人皆見。問題是，又會有什麼人「適合」申請此類產品？ 微利墊厚利之間 過去不少發展商也有推出二按，讓買家以低首期方式購置新盤單位。二按的利息較高、年期相對短、在所謂免供期 (Payment Holiday)或利率優惠期(Teaser Rate)過後，可能會出現供款震盪(Payment Shock) 等問題，此類產品或可滿足部分買家低首期入市的需要，在整體一加二按揭的利息成本而言亦算是可控的範圍。不過，因為金管局收緊涉及二按的按揭指引，二按利息較正規按揭高、年期短的限制，直接令買家難以通過壓力測試。簡單來說，即使發展商肯借二按，但在現行指引下，也只有極具實力的買家會獲批銀行接受的二按(Endorsed Second Mortgage)。
(刊載於 hkej.com, 27/10/2015) 《信報》副刊早前介紹一位在港生活30年的日裔單親母親故事，話題走到最後，竟與我城土地問題連接起來。此位日裔女子的結語，更令人感觸良多。 梅窩的日本香港人故事 話說此位Shoko(晶子？祥子？)女士多年前來港，一次邂逅後產女成婚。後來還是離婚，成為單親媽媽。據說她留港原因是香港社會較日本自由，尤其是女士在職場發展阻力低。Shoko落戶大嶼山梅窩，工作之外，她又在港組成一個女太鼓樂團，作業餘表演。 對於這位梅窩日本人來說，香港的土地對她有一種「造就價值」──比起日本，香港的土壤令她有更大的實現自我的可能、令她向「人的自由」進發。雖然沒法知道Shoko會怎樣評價自已，但對筆者來說， 她的兩個選擇，即離日選港和擇居梅窩的心跡，顯示她是個「自由的人」。
(刊載於 hkej.com, 13/10/2015) 樓市終吹淡風，多家大行發表報告，預期來年樓價會有明顯調整。網上論壇有未入市的網友嘲笑剛入市的人，要作好當樓奴的準備。不過，細究下來，究竟什麼是樓奴，誰是樓奴？ 「樓奴」有兩類： 1 ) 指死慳死抵，勉強入市，置業首期、雜費已耗用絕大部分儲蓄、按揭還款大幅壓縮生活支出的買家。2) 沒買只租，每兩年要處理加租、搬屋的困擾，由於租金升幅通常高於薪金增長，租屋往往面臨居住面積趨小或區份日漸遠離市中心的情況。 相對來說，能多買一個物業只為分散投資的財主、供樓佔入息比例偏低的，一般來說不會被稱為奴。但想深一層，上述的樓奴定義是否過份簡單？
(刊載於 hkej.com, 30/09/2015) 坊間一個冷笑話，是我城幾乎任何問題都可歸結為土地問題：老人院虐老是土地問題；社區老店消失，又是土地問題。在某些人眼中，似乎只要社會同意大規模發展，有關問題就迎刃而解。但深究下來，土地問題真的只是供應不足的問題？究竟什麼才是土地問題的本質？ 普遍的制度之惡 容許筆者借題發揮，分享早前的一個經驗，話說筆者周日參加教會聚會後，打算乘的士到别區午膳。由於現場人數眾多，等車時間自然較長。良久，站在前方的一對外籍人士成功找到計程車上車，但車行不到10米，二人卻徐徐由的士下來。筆者快步上前跳進車中，慶幸終於「上到車」！與司機閒聊，何故之前的乘客落車？司機回答很快：「佢哋想去赤柱，我話灣仔塞車，車程可能要好耐，佢哋咪落車囉！」我問：「灣仔有塞車？」司機想也不想便說：「全香港都塞啦。」我好奇打開電話上的即時交通app，發現灣仔一帶行車暢順。
(刊載於 hkej.com, 15/09/2015) 美國聯儲局是否加息，將於本港時間周五揭曉，筆者之前提過，對本地樓市參與者來說，重要的問題不是9月加息抑或不加息，而在於中長線而言，美息走向如何。本周筆者嘗試評估幾個美息走向的情景下，將對樓市有何影響？ 加息的四個場景 第一個情景是加息：美息在年內加息之後，利率正常化的策略順利執行，例如在2年左右的時間，聯邦基金利率回升至2、3厘水平。 第二個是延後加息：是因應市場變化，年內不加息，在一年後再醞釀加息。 最三個是不加息、再推量寬：不再談加息，甚至計劃再推量寬。 第四個是當下加息，不過隨後減息和推量寬：即加息半年內，美國經濟轉差，聯儲局再將利率下調，甚至之後再推新一輪量化寬鬆。
(刊載於 hkej.com, 01/09/2015) 股市回落、美息仍然看升、人民幣貶值，再有市場人士大膽估計樓價將見頂回落。部分看淡的分析，更有詳實的數據作為立論基礎。但筆者覺得有些根本改變已在樓市出現，分析後市時應有更全面的考慮。 一般說本地樓價偏高，其中一個很堅實的數據是平均樓價持續跑贏市民入息──目前的樓價與收入比率，已較1997年中更高，即反映樓價脫離購買力的程度較上一高峰期更甚。
(刊載於 hkej.com, 28/08/2015) 近日環球股市下跌，市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺，幾個大型新盤開售，仍是獲多倍超額認購，股市調整，似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為，內地經濟不景，反而利好香港樓價。 有關「中國經濟增長放緩，反而會利好香港樓價」的論據是，美國經濟於2008年後也欠佳，結果美國以量化寬鬆應對，多印銀紙的結果是資產價格上升。此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想，卻因此認定，中國亦難免以量寬應付經濟問題，而根據數年前中國4萬億元救市的經驗，放寬信貸的結果便是熱錢流入資本市場，有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股，香港作為內地資金其中一個排洪目的地，資產價格反會水漲船高。
