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給樓市好友的留言

(刊載於 hkej.com, 28/08/2015)

近日環球股市下跌,市場估計美息於9月難以上調。反而本地樓市(最少是一手市場)成交仍維持暢旺,幾個大型新盤開售,仍是獲多倍超額認購,股市調整,似乎未見影響樓市氣氛。部分匪夷所思的觀點更認為,內地經濟不景,反而利好香港樓價。

有關「中國經濟增長放緩,反而會利好香港樓價」的論據是,美國經濟於2008年後也欠佳,結果美國以量化寬鬆應對,多印銀紙的結果是資產價格上升。此派觀點並不否認中國經濟情況欠理想,卻因此認定,中國亦難免以量寬應付經濟問題,而根據數年前中國4萬億元救市的經驗,放寬信貸的結果便是熱錢流入資本市場,有「關係」取得信貸人士會用以自肥──買樓或買股,香港作為內地資金其中一個排洪目的地,資產價格反會水漲船高。

中式量寬資金將流入港樓市?

以上論點,有美國的量寬經驗作支持,看來充滿「中國特色」;是否附合國情,筆者難以置評。參考過去內地的救市行動,增加信貸規模刺激經濟,但資金大都進入了資本市場而非實體經濟,情況一直為人詬病。但國家主席習近平掌政以來,明顯想在各方面開拓新局面:國家戰略上是推出「一帶一路」以提振長線經濟發展,內政上則大力打貪。在此情況下,筆者估計,內地就算再推新一輪量寬,亦不可能任由資金流入樓市或股市炒過不停。因此,未來的量寬會以配合國家戰略,進行「一帶一路」的投資為主;目前希望中國量寬會刺激本港樓市,似乎有點盲目樂觀。就算部分量寬的資金流向資本市場,筆者認為最先受惠的也會是內地樓市,而非仍然維持眾多辣招的香港市場。

貨幣戰的力爭下游

除了量寬,另外一些市場人士期待,如果人民幣滙價持續下跌,將刺激內地人轉購港元資產。首先,筆者對於人民幣貶值是否一定利好香港樓價有所保留(過去10年,市場主流觀點是人民幣升值,利好香港樓價),同時亦認為人民幣滙價未必會持續向下。早前人民幣滙價調整,一般說法是刺激出口,但人民幣滙價近一個月貶值4.5%,亞洲鄰國貨幣貶值幅度更大,哈薩克貨幣一度貶近三成。如果中國要以貨幣貶值來支持出口,可說是與鄰國「力爭下游」,你可以貶,人家也可以貶,很快便會將人民幣貶值對出口的利好作用全面抵銷。

在出口之外,估計中央另有部署:人民幣目前仍是變相與美元掛鈎,美國加息,美元將持續轉強,人民幣滙價兌其他貨幣便會水漲船高,目前先行兌美元貶值,可以減輕未來的衝擊。長期而言,中國一直推動人民幣國際化,包括推動人民幣成為國際貨幣基金組織(IMF)特別提款權(Special Drawing Right,SDR)一籃子貨幣的一員。人民幣滙率再跌,不利於人民幣建立穩定可信的形象,除非中國推動人民幣國際化的戰略有變,否則滙價長期下跌,將面對更高的阻力。今天舉措,可算是先發制人的戰略,但未必代表人民幣需要長期貶值。

整體而言,中式量寬可能出現,但不能視為利好本地樓市的因素。認為人民幣貶值,甚至主張中國經濟不妙,反而利好香港樓價的分析,似乎都有點牽強附會,或者有意引導買家漠視經濟警號,仍然魚貫入場。

過去十多年,中國因素對香港經濟大致都是利好,但隨着增長放緩,中國因素對香港的影響料不會再一面向好,中國經濟增長放緩,更可能是香港經濟環境的一個分水嶺,市場參與者不可不察。不過,質疑好友觀點,不代表全面看淡樓市,稍後有時間,筆者會嘗試再寫一篇「給淡友的留言」,作為補充。

Frankie K.S. Wong

作者: 王建成
宏亞按揭證券有限公司-營運總裁